Un second souffle pour les bureaux obsolètes et vacants

L’immobilier n’en finit plus d’inspirer… notre Autorité de contrôle ! En juillet dernier, elle donnait son feu vert à Finotel Premium, une société en commandite par actions (SCA) investissant dans des fonds de commerce d’hôtels pour faire appel à l’épargne publique (L’Agefi Actifs n°611, p. 13). Voici que l’Autorité des marchés financiers (AMF) a récidivé il n’y a pas moins de 15jours. De même forme juridique que son aînée, Novaxia Immo Club, qui a vocation à prendre des participations dans des filiales dont l’objet est d’acquérir des bureaux libres ou occupés et de changer leur affectation pour les transformer en logements, s’est également vu accorder la possibilité de collecter des capitaux auprès du grand public. Les bureaux obsolètes et vacants ne sont donc pas perdus pour tout le monde et Novaxia Immo Club leur promet une nouvelle vie. Ces actifs, qui ne répondent plus aux attentes des candidats à la location et aux exigences induites par le Grenelle de l’environnement, ont trouvé leur repreneur.

Principe.

Les conseillers en investissements financiers (CIF) pourront proposer à leurs clients de souscrire à l’intérieur de leur plan d’épargne en actions des titres de la société à partir de 5.000euros. Novaxia Immo Club, qui entend lever 30 millions d’euros auprès d’associés et 30millions auprès de banques, s’est donné pour objectif d’acquérir, au travers de filiales créées pour l’occasion, des bureaux libres ou occupés dans Paris et sa petite couronne en vue d’en faire des logements. Novaxia Gestion, société détenue à 100% par la tête de file du groupe, Novaxia SARL (elle-même filiale de la société holding Novaxia Finance), assure la gestion de ce fonds d’investissement alternatif (FIA) en attendant que soit créée, conformément aux dispositions de la directive AIFM, la société de gestion de portefeuille du groupe, Novaxia Asset Management (1).

De son côté, Novaxia SARL interviendra en tant que maîtrise d’ouvrage déléguée en charge de la recherche des biens, de la conception et de l’exécution des travaux ainsi que de la revente des immeubles. Si la société, qui sera dissoute au bout de six ans, compte sur les loyers des immeubles occupés pour dégager un bénéfice distribuable dès le deuxième exercice, c’est grâce aux plus-values potentielles issues de ses opérations de transformation qu’elle vise un taux de rendement interne de 8% annuel.

Repreneur cherche vendeur.

Sur le papier, les dossiers ne devraient pas manquer. L’offre de bureaux obsolètes et/ou vacants est abondante, la demande en voie d’extinction. Une disposition fiscale temporaire – l’article 210 F du Code général des impôts (CGI) – a même été mise en place début 2012 pour favoriser les initiatives de transformations. Mais de l’avis des professionnels, elle n’a, jusqu’ici, reçu qu’un accueil mitigé auprès des investisseurs. Et pour cause, elle accorde au vendeur d’un bureau ou d’un local commercial un taux d’impôt réduit sur ses plus-values de cession à condition de trouver un cessionnaire s’engageant à le transformer en logement dans un délai de trois ans sous peine de se voir attribuer une lourde pénalité. Un drôle de cadeau que cette mesure fiscale qui ne profite pas au preneur de risque.

Une source d’opportunités malgré tout, considère Novaxia. Les investisseurs institutionnels, peu concernés par les opérations de transformation de bureaux en logements, laissent le champ libre à des intervenants comme elle, familiers des activités de promotion et de rénovation immobilières. A condition que les parties s’accordent sur le prix de cession. Car c’est bien sur la valorisation des immeubles que repose la stratégie de Novaxia Immo Club dont la sélection des projets dépendra notamment de la décote qui pourra lui être consentie à l’acquisition.

Des dispositions en faveur du logement.

Même si Novaxia Immo Club fait affaire autrement que par le biais du 210 F, il n’en reste pas moins que la société prend le risque de ne pas obtenir les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de ses opérations de transformation. Car, pour l’heure, le maire reste maître en sa commune. Seul décideur du changement d’affectation d’un bien immobilier, il est en mesure de refuser une demande de permis de construire. Que ferait alors Novaxia Immo Club de ses bureaux dont personne ne veut visiblement plus ? Un risque que Novaxia juge faible «puisque la sélection des dossiers se fera en fonction de la faisabilité de transformation des bureaux avec un avis d’un ou plusieurs architectes».

Point positif en revanche, la détermination du gouvernement à mettre en œuvre tous les moyens facilitant la construction de logements. En atteste la récente modification du Code de l’urbanisme (2) autorisant l’autorité compétente en matière de délivrance de permis de construire à accorder, dans les zones marquées par un déséquilibre en l’offre et la demande, des dérogations aux règles du plan local d’urbanisme (PLU), et notamment à exonérer, sous conditions, un projet de construction des obligations en matière de stationnement.

(1) Novaxia Asset Management prendra en charge la gestion des autres véhicules d’investissement du groupe.

(2) Introduite par l’ordonnance n°2013-889 du 3 octobre 2013 relative au Développement de la construction de logement.