Unibail-Rodamco a achevé son mouvement de concentration

«Aujourd’hui, la croissance n’est plus garantie, il faut aller la chercher, prévient Guillaume Poitrinal, le président du directoire d’Unibail-Rodamco, avant d’indiquer que le groupe va devoir s’élargir en termes de gamme et de positionnement». Cette stratégie de renforcement de l’attractivité des centres commerciaux (77% de la valeur du portefeuille et 78% des loyers du groupe) passe par la différenciation et l’introduction de nouvelles enseignes innovantes, comme Apple ou Forever 21, mais aussi par l’installation d’enseignes de luxe à moyen terme, a-t-il expliqué lors de la présentation des résultats 2011.

Signe de ce dynamisme, le taux de vacances est stable à 1,9%, tandis que le taux de rotation passe de 8,1% à 11,3%. A fin novembre, le chiffre d’affaires des locataires des centres d’Unibail a crû de 2,8%, alors que les indices nationaux indiquent une baisse de 0,8%. «Nous ne sommes pas dans la macroéconomie, mais sur un segment de niche», poursuit Guillaume Poitrinal. Unibail a enregistré une hausse de 4,6% des loyers nets à périmètre constant, soit 360 points de base au-dessus de l’indexation. Et lors des renouvellements de baux, l’augmentation des loyers est de 19,4% (contre +18,3% en 2010).

Alors que le groupe immobilier avait annoncé une baisse de 3% à 5% de son résultat net récurrent (RNR) par action en 2011, il ressort en recul de 2,6% à 9,03 euros. Un bénéfice qui intègre la distribution exceptionnelle de 20 euros par action en octobre 2010, estimée à -6,5% du RNR. Pour 2012, Unibail-Rodamco vise une croissance d’environ 4% du RNR par action – soit environ 9,4 euros, en ligne avec le consensus FactSet – et de 5 à 7% par an en moyenne sur 2013-2015.

Avec un programme de cessions de 5,6 milliards d’euros depuis mi-2007, dont 1,3 milliard l’an dernier, le groupe devient plus sélectif. «On arrive au bout de ce mouvement de concentration», confie Guillaume Poitrinal. Unibail-Rodamco ne se fixe pas d’objectif de cession et n’exclut pas des acquisitions opportunistes. «Nous n’avons aucune obligation stratégique d’acheter Klépierre», rétorque le patron d’Unibail et n’a pas plus l’intention d’acquérir les hôtels français de Starwood. Le groupe dispose de 3,2 milliards d’euros de lignes de crédit et il a maintenu son taux d’endettement (LTV) à 37%. La dette brute de 9,7 milliards est désormais à 48% obligataire. Et «à l’avenir, cette part sera plus importante», précise Unibail.