Orco Property privilégie son désendettement à ses actionnaires

Pour se désendetter, Orco Property Group (OPG) va transformer des obligations en capital au prix d’une forte dilution pour ses actionnaires. Le groupe d’investissement immobilier, très présent en Europe de l’Est, a annoncé la semaine dernière avoir conclu un accord de principe avec la majorité des détenteurs d’obligations émises par sa filiale Orco Germany (OG) visant à substituer 129,1 millions d’euros de ces titres arrivant à échéance au 30 mai 2012 par des obligations convertibles en actions (OCA) émises par OPG. Ensuite, une première tranche portant sur 79,1 millions d’euros d’OCA sera convertie fin janvier 2012 en 19,25 millions d’actions nouvelles OPG à un prix de 4,10 euros par action. Cette première opération portera le nombre d’actions Orco à 36,3 millions, correspondant à une augmentation de plus de 100% du capital.

Fin avril 2012, le groupe convertira le solde de 50 millions d’euros d’OCA en près de 8 millions d’actions nouvelles au prix de 6,27 euros. Toutefois, si le holding ne remplissait ses conditions de désendettement d’ici là, il se réserve le droit de rembourser ce solde en numéraire ou en actions OG ou OPG.

Une fois les obligations OG acquises, OPG les convertira en nouvelles actions OG via une augmentation de capital qui renforcera les fonds propres d’OG à hauteur de 129,1 millions d’euros. OPG détiendra alors 97% du capital d’OG contre 88% actuellement selon les données de son site internet. L’opération, encore soumise à autorisations, ramènera son ratio loan to value de 67% à 60% et celui d’OG de 79% à 64%.

«Cet accord augmente sensiblement les chances d’Orco de refinancer avec succès l’emprunt de 300 millions d’euros de GSG (filiale d’OG) d’échéance avril 2012 et améliore l’ensemble du profil de la dette d’OPG», saluent les analystes d’Erste Group. Ils soulignent que le prix de conversion pondéré de 4,74 euros est supérieur au prix de marché de 3,35 euros le jour de l’annonce. «Orco aurait une moindre exposition à la croissance stable du marché allemand dans le cas où la tranche de 50 millions d’euros d’obligations n’était pas convertie en actions OPG mais en actions OG», préviennent-ils néanmoins.

Cette opération s’inscrit dans le cadre du plan de sauvegarde du groupe engagé en 2010, visant à recentrer ses activités vers son cœur de métier. Orco entend également céder des actifs matures ou non stratégiques.