Le secteur de la distribution pourrait se refinancer par des cessions de murs

En annonçant en pleine trêve des confiseurs la cession d’un portefeuille immobilier, Carrefour donne «un signal positif pour le secteur», estiment les analystes de Raymond James. Une opération «similaire à d’autres réalisées par Tesco, Casino, Metro…», rappelle CM-CIC.

Le 27 décembre, Carrefour a cédé les murs de 97 supermarchés en France pour 365 millions d’euros. Ce portefeuille immobilier a été vendu à des véhicules d’investissement gérés par La Française AM. «Au vu de l’ancienneté des actifs», CM-CIC estime la plus-value à 200 millions d’euros et calcule que Carrefour se finance «sur la base d’un coût implicite de 7,5%, peu attractif, mais il est difficile de faire mieux avec les taux de capitalisation pratiqués dans l’Hexagone et la fiscalité française».

«Nous estimons le rendement de 6,5% de cette opération positif pour Carrefour comme pour le secteur (Casino a externalisé une valeur autour de 6% sur son immobilier de supermarchés, il y a quelques années), poursuit Raymond James. Dans le contexte actuel, cette transaction montre que le marché de l’immobilier n’est pas gelé». Néanmoins, «le taux de capitalisation est inférieur à celui présenté par le groupe pour les supermarchés en France (7,5%) lors de l’annonce de la possible introduction en Bourse de Carrefour Property en mars 2011», rappelle l’analyse crédit de Natixis.

«Bien que des opérations majeures, comme celle de Carrefour Property, seront probablement difficiles à mettre en œuvre, les petits deals pourraient être un outil de refinancement pour les acteurs de la distribution malgré l’environnement actuel», ajoute Raymond James.

Notamment, cette opération pourrait donner des idées à Casino. Depuis le 1er janvier, le distributeur stéphanois peut exercer une option d’achat sur 10% de Monoprix auprès des Galeries Lafayette, qui elles-mêmes disposent d’une option de vente sur les 40% de Monoprix non encore détenus par Casino. Chez ce dernier, l’engagement hors bilan portant sur 50% des titres Monoprix est mentionné pour 1,23 milliard.

«Si Carrefour a conclu son opération avec un rendement de 6,5%, nous pensons que Casino pourrait refinancer – si nécessaire – l’acquisition des 50% de Monoprix non encore détenus à travers des transactions immobilières, ajoute Raymond James. Monoprix détient la majorité de son immobilier, que nous estimons pour environ la moitié de sa valeur».