Le marché salue la liberté de manœuvre retrouvée d’Icade

Il est des «au revoir» qui se fêtent bruyamment. L’action Icade en est l’exemple criant. Mardi, la foncière a signé l’une des plus fortes hausses de l’indice SBF 120, après l’annonce de la signature d’un accord d’exclusivité avec le gestionnaire d’actifs immobiliers français Primonial REIM pour lui céder sa participation dans Icade Santé, dont la valorisation totale ressort à 2,6 milliards d’euros.

En clôture, l’action Icade a bondi de 4,7%, à 48,66 euros. Cette opération constitue un «catalyseur de hausse majeur» pour la valeur, selon UBS. Il est «positif» de voir que le montant de la transaction envisagée correspond à la dernière valeur liquidative publiée pour Icade Santé, salue pour sa part Degroof Petercam dans une note envoyée à ses clients.

L’accord présenté lundi soir prévoit une transaction en deux étapes. La première, qui devrait être réalisée au plus tard fin juillet 2023, consiste en la cession par Icade de titres Icade Santé pour un montant de 1,4 milliard d’euros, représentant environ 64% de sa participation dans sa filiale spécialisée dans l’immobilier de santé en France.

Au cours de cette première étape, Icade vendrait pour 1,1 milliard d’euros de titres Icade Santé à des fonds gérés par Primonial REIM et pour 100 millions d’euros d’actions Icade Santé à Société Générale Assurances, déjà actionnaire de la foncière de santé. Crédit Agricole SA, BNP Paribas Cardif et CNP Assurances, actuellement présents à hauteur de 16%, 9 % et 5% conservant leurs titres. Une réduction de capital inégalitaire par annulation d’actions Icade Santé au profit d’Icade serait également mise en œuvre pour un montant de 200 millions d’euros.

«A l’issue de la réalisation de cette première étape, Icade cesserait de détenir le contrôle d’Icade Santé, ce qui entraînerait la déconsolidation de la filiale dans les comptes consolidés du groupe», a prévenu la foncière dans un communiqué. La foncière possédant alors 22% du capital contre 31% pour Primonial REIM.

La seconde étape de la transaction prévoit la cession du solde de la participation d’Icade dans Icade Santé d’ici à la fin 2025, principalement à des fonds gérés par Primonial REIM ou des investisseurs identifiés par le gestionnaire d’actifs immobiliers. En pratique, des fenêtres de liquidité seraient ouvertes tous les six mois, avec un prix de référence sur l’actif net réévalué au terme de chaque semestre.

Dividendes exceptionnels

Par ailleurs, les actionnaires d’Icade Healthcare Europe (IHE), société qui regroupe les activités d’immobilier de santé d’Icade à l’international, ont décidé dans le cadre de l’accord de mettre en vente le portefeuille d’actifs de la société, valorisé à environ 850 millions d’euros à fin 2022. Un mandat a été confié à Primonial REIM qui sera chargé de céder le portefeuille selon des modalités et un calendrier permettant d’en optimiser la valorisation.

Les produits de cession serviraient en priorité au remboursement du compte courant d’actionnaire d’Icade pour un montant de 327 millions d’euros. Le solde, soit un montant représentant 336 millions d’euros pour Icade, serait distribué aux actionnaires d’IHE.

Grâce à l’ensemble de ces opérations, Icade «extériorise le montant de plus-values latentes liées à ses participations dans Icade Santé et IHE, générant une obligation de distribution de dividendes exceptionnels d’environ 710 millions d’euros, distribuables au rythme des cessions avec un étalement possible sur deux ans», a indiqué la foncière. Icade parvient également à générer «des liquidités significatives pour renforcer son bilan et lui permettre de saisir des opportunités de croissance», a-t-elle précisé.

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Oddo BHF calcule que les dividendes exceptionnels que pourrait verser Icade représenteraient un montant total de 9,38 euros par action. L’intermédiaire financier apprécie également le fait que cette «opération transformante», qui constituerait jusqu'à 3 milliards d’euros de flux de trésorerie, permette «un désendettement sensible» d’Icade et le financement «de sa croissance future».

Certes «la conclusion des accords définitifs reste soumise à l’information-consultation des instances représentatives du personnel d’Icade», a poursuivi la foncière, mais cette perspective d’une nouvelle manœuvrabilité financière constitue un atout pour la foncière. Elle vend en haut de cycle des actifs de santé pour se retrouver avec des munitions sur l’immobilier tertiaire qui continue de se dégrader. De quoi offrir bien des libertés au prochain directeur général d’Icade, Nicolas Joly. En cours d’arrivée en provenance de Casino, il succédera ce printemps, à l’issue de l’assemblée générale, à Olivier Wigniolle aux commandes de la foncière.

Un portefeuille valorisé à 4,1 milliards d’euros

En septembre 2021, Icade avait annoncé avoir obtenu le visa de l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour introduire en Bourse Icade Santé sur Euronext Paris. L’opération, qui devait donner à cette entité les moyens de financer son plan de croissance de 3 milliards d’euros d’investissements à horizon 2025 et d’accélérer son développement paneuropéen tout en conservant une structure de bilan solide, n’a toutefois jamais eu lieu.

A l’occasion de la publication de ses résultats de l’exercice 2022, le mois dernier, Icade avait annoncé poursuivre «activement ses réflexions sur la liquidité de sa filiale Icade Santé» dans des conditions de marché rendant difficile la relance d’un projet d’introduction en Bourse à court terme.

«Les réflexions se concentrent sur des solutions alternatives visant à remplir les objectifs que le groupe s’est fixés, à savoir organiser la liquidité du véhicule, extérioriser la juste valeur de la Foncière Santé, et générer des liquidités pour renforcer le bilan du groupe afin de permettre à Icade d'être en capacité de saisir des opportunités de croissance», avait alors indiqué Icade.

Au 31 décembre 2022, la valeur hors droits du portefeuille d’Icade Santé ressortait à 4,1 milliards d’euros en part du groupe, en amélioration de 4,1% sur un an à périmètre courant et de 2,2% à périmètre constant.