Icade et Gecina misent sur le rendement de l’immobilier de santé

Séduites par le secteur porteur de la santé, les foncières renforcent leur position dans ce métier d’avenir! Comme elle l’avait récemment annoncé, Icade Santé vient de réaliser une augmentation de capital de 250 millions d’euros réservée à trois investisseurs institutionnels, dont Crédit Agricole Assurances et BNP Paribas Cardif. Icade réduira ainsi sa participation de 100% à 69% dans sa filiale Santé.

Par cette opération, Icade se donne les moyens de poursuivre ses investissements et ses acquisitions d’actifs immobiliers de santé, tout en conservant inchangée la contribution à son cash-flow et en mutualisant les coûts de gestion. Dans son rapport annuel, la foncière explique que «d’autres augmentations de capital seront réalisées dans le futur. [Mais] Icade conservera le contrôle de sa filiale».

Actuellement, Icade Santé détient un portefeuille de 44 établissements, soit près de 8.000 lits, d’une valeur de plus de 1,3 milliard d’euros, représentant 19% du patrimoine total de la foncière. Ces cliniques sont exploitées par six opérateurs, dont Générale de Santé. L’an dernier, les actifs d’Icade Santé offraient un taux de rendement net de 6,8%.

Grâce à cette augmentation de capital, le taux d’endettement (loan to value) d’Icade reculera de 40% fin décembre à 36,3%, note la foncière dans son rapport annuel. «Franchir à la baisse le seuil des 40% devrait, selon nous, permettre à Icade d’être mieux positionnée que ses pairs lors de ses refinancements (notamment des placements sur le marché)», note Oddo, anticipant un coût moyen de la dette pour Icade de 4,15% en 2012, contre 4,08% en 2011.

En levant des fonds, Icade veut aussi garder sa place de numéro un du secteur devant son principal concurrent Gecina. Ce dernier vient pour sa part d’acquérir auprès de Mapi Invest un portefeuille de six maisons de retraite médicalisées en Ile-de-France, louées à Medica. Ces actifs valorisés 70,5 millions d’euros hors droits offrent un rendement net de près de 6,2%.

Gecina poursuit ainsi le rééquilibrage de son pôle santé en s’exposant davantage au secteur médico-social, qui pèsera désormais 30% de ses loyers contre 25% auparavant. Après cette opération, Gecina affiche un patrimoine de plus de 1 milliard d’euros en santé, composé de 75 établissements, totalisant 8.400 lits.