Foncière des Régions pourrait se renforcer en Allemagne à l’avenir

Quelques semaines après la cession de 60% de ses actifs logistiques pour 473 millions d’euros à Blackstone, Foncière des Régions (FDR) réorganise son pôle résidentiel. Sa filiale à 59,7%, Foncière développement logements (FDL) se concentrera désormais sur le seul marché français et cédera son patrimoine allemand à ses principaux actionnaires à hauteur de leur participation.

Si la foncière s’est encore renforcée en Allemagne en septembre dernier avec l’acquisition d’immeubles d’habitation à Berlin et à Dresde pour 351 millions d’euros, la France ne semble pas sa priorité. Pour l’heure, FDR a plutôt pour politique de céder 10 à 15% de son portefeuille résidentiel français, les acquisitions restant marginales.

En revanche, «cette opération est selon nous le signe d’une accélération prochaine de l’augmentation du poids de l’Allemagne chez FDR (16% du patrimoine fin 2013)», note Oddo. «Cela pourrait être la première étape vers un nouveau mouvement dans le résidentiel allemand», ajoute Kepler Cheuvreux, estimant qu’un véhicule allemand non coté «faciliterait une augmentation de capital à l’ANR, mais permet aussi d’envisager de potentielles fusions-acquisitions, IPO, etc.».

Concrètement, FDL cédera les titres de sa filiale allemande, Immeo Wohnen à Foncière des Régions (59,7%), Crédit Agricole Assurances (15,1%), Cardif Assurance Vie (13,7%) et Generali (8,9%). Le produit de cession sera distribué aux actionnaires sous forme d’un dividende exceptionnel d’environ 13 euros – dans l’attente du rapport de l’expert indépendant, Valphi – correspondant à l’ANR triple net d’Immeo Wohnen au moment de l’opération.

Dans la foulée, FDL lancera une offre publique de rachat d’actions (OPRA) pour offrir une liquidité aux 2,6% de minoritaires (dont Macif 2,47% et environ 300 petits actionnaires). En effet, les quatre principaux actionnaires n’ont pas l’intention d’apporter leurs titres. Le prix sera déterminé à partir de l’ANR triple net – de 20 euros fin 2013 – diminué du dividende exceptionnel, soit autour de 7 euros. Les actionnaires devront se prononcer lors de l’AGE du 16 juin prochain.

Post-opération, FDL détiendra un patrimoine d’environ 860 millions d’euros (contre 3,3 milliards auparavant), localisé à plus de 70% à Paris et en Ile-de-France, avec un ANR triple net d’environ 500 millions (1,39 milliard auparavant). La foncière promet de poursuivre une politique de distribution «dynamique».