Lone Star prend la dernière ligne droite pour le rachat de Cœur Défense

Axa Real Estate pourrait bien devenir son propre bailleur. De sources financières, le gestionnaire d’actifs immobiliers aurait souscrit l’essentiel de la dette qui a servi à refinancer le rachat par Lone Star de l’immeuble Cœur Défense, dans le quartier d’affaires francilien. Un bâtiment qu’Axa RE connaît bien, puisque sa maison-mère Axa IM et les sociétés sœurs du gestionnaire immobilier en sont les premiers locataires. Aucune des parties prenantes ne souhaite faire de commentaires.

Le fonds d’investissement américain Lone Star a dévoilé début février son intention de racheter Cœur Défense en mettant la main sur Dame Sarl & Partners SCA, la structure de tête qui coiffe les deux holdings (Dame et Hold) propriétaires de l’immeuble. L’acquisition de cette entité luxembourgeoise a été bouclée le 7 mars une fois obtenu le feu vert de l’Autorité de concurrence.

Les porteurs obligataires doivent maintenant se prononcer le 21 mars sur l’opération, selon l’avis de convocation publié vendredi dernier par Windermere XII, le fonds commun de titrisation qui avait émis les 1,65 milliard d’euros de dette ayant servi, en 2007, à financer l’acquisition du complexe de bureaux par Lehman Brothers. Il faudra que les trois quarts (75,5%) des porteurs de chaque classe donnent leur feu vert.

En cas de feu vert, le FCT touchera 1,3 milliard d’euros de principal ainsi que 3,9 millions d’intérêts. La somme permettra aux porteurs des tranches A et B, catégorie la plus senior où l’on trouvait à l’origine des établissements comme CNP, Dexia ou BNP Paribas, de recouvrer début avril l’intégralité de leur créance. Pour mener à bien la transaction, Lone Star Real Estate s’appuie sur un financement de 910 millions d’euros structuré par Bank of America Merrill Lynch, et dont Axa Real Estate aurait donc souscrit la quasi-totalité.

Le tribunal de commerce devra aussi se prononcer sur le plan, puisque les holdings Dame et Hold font l’objet depuis 2008 de procédures de sauvegarde. L’administrateur judiciaire Christophe Thevenot ira plaider pour cette solution lors d’une audience prévue autour du 31 mars. L’accord ne fait guère de doute, sans quoi l’étape suivante serait la liquidation en juillet prochain. Lone Star sera alors parvenu à ses fins au terme d’une manœuvre habile: il a d’abord pris position dans ce dossier en rachetant le gros des tranches juniors de la dette.