Le FMI défend l’approche macroprudentielle pour contenir les risques immobiliers

Un choc négatif sur l’immobilier résidentiel peut avoir des répercussions significatives sur la stabilité financière, comme l’a démontré la crise de 2007. L’introduction de nouvelles manières d’évaluer les risques pesant sur le marché immobilier est donc bienvenue. Le Fonds monétaire international (FMI) détaille ainsi dans un chapitre publié en amont de son rapport annuel sur la stabilité financière mondiale un indicateur du «risque pesant sur les prix résidentiels». Le FMI note que la géographie des risques a évolué depuis la crise, «la plupart des pays à haut risque en 2007 faisant face à moins de risques aujourd’hui», tout en soulignant que pour «de nombreuses économies, les prix immobiliers restent à risque». Le Fonds ne fournit pas d’analyse détaillée par pays, mais évoque notamment une hausse des risques au Canada et en Chine ces dernières années, tandis qu’aux Etats-Unis, des conditions de financement favorables contrebalancent la croissance d’autres facteurs de risque.

En substance, l’indicateur développé par le FMI permet d’estimer l’ampleur d’une correction qui a 5% de chances de survenir dans l’année qui vient, et cette mesure est déterminée à partir de données sur les conditions de financement, le rythme de croissance, le ratio d’endettement, la croissance passée des prix immobiliers et une mesure des prix immobiliers rapportés au PIB par habitant. L’institution internationale insiste sur l’utilité de cet indicateur, qu’elle souhaite voir adopté par les autorités macroprudentielles, en notant son apport pour évaluer les risques pesant sur la croissance future «au-delà et en plus de mesures plus simples des déséquilibres de prix immobiliers, et vient donc renforcer les modèles d’alerte avancée de crises financières».

En étudiant l’évolution du «risque pesant sur les prix résidentiels» pour 32 économies développées et émergentes au cours du temps, le FMI a pu évaluer l’impact de diverses mesures macro-prudentielles et d’un changement de politique monétaire. L’analyse confirme qu’une baisse du taux d’intérêt réduit à court terme le risque de correction mais l’amplifie à un horizon légèrement plus long, et pointe l’inadéquation d’un resserrement monétaire pour contenir les risques immobiliers, une hausse de taux pouvant au contraire déclencher une correction. En revanche, l’approche macroprudentielle est largement validée par le FMI, en particulier «les restrictions sur le ratio prêt-valeur et sur le ratio service de la dette-revenus».