La hausse des taux en Europe va pousser de nouveaux actifs immobiliers sur le marché

Si les taux remontent significativement dans la zone euro, les financements immobiliers seront directement concernés. D’abord un durcissement de la politique monétaire pourrait freiner la reprise, tout juste amorcée, des investissements à valeur ajoutée, dans lesquels il existe un risque lié aux locataires, à la localisation ou à une restructuration de l’actif. «Les fonds opportunistes, les plus susceptibles d’investir dans ces biens plus risqués, seront moins compétitifs dans un scénario de hausse des taux, estime Philippe Deloffre, directeur de l’activité debt advisory en France chez CB Richard Ellis Advisory. Si les vendeurs ne sont pas en mesure d’accepter les prix offerts, le marché des transactions à valeur ajoutée restera limité ».

Sur certains financements immobiliers existants, la hausse des taux aura aussi des conséquences, positives ou négatives selon les cas. Elle pourrait débloquer la vente d’actifs dont le financement (à taux variable) a été couvert avec un swap de taux avant la crise, lorsque les taux étaient bien plus élevés qu’actuellement. Si le propriétaire souhaite à présent vendre l’actif ainsi financé, il doit verser par anticipation à la banque la différence entre le taux fixé à l’époque (le taux swap à 5 ans était de 4,55 % en 2007) et l’Euribor actuel, soit 1,33%. «Le coût de rupture peut se chiffrer en millions d’euros et peut actuellement effacer la marge du vendeur», explique Philippe Deloffre. Si les taux remontent, les coûts de rupture diminueront, ce qui facilitera l’arrivée sur le marché d’actifs bloqués par leur financement.

Mais le durcissement de la politique monétaire risque aussi, à la marge, de mettre sur le marché des actifs que des propriétaires seront contraints de céder. Au cours des deux dernières années, certains financements d’actifs proches du distressed ont été étendus, à taux variable mais sans couverture de taux pour des raisons économiques. «Les taux étant actuellement très bas, les cash-flows générés ont jusqu’ici suffi à rembourser la charge du prêt, explique un banquier. Mais si les taux remontent, des covenants vont être cassés. «Les banques vont un peu plus forcer les ventes», estime-t-il.