Le DPE risque de perdre définitivement sa légitimité comme levier de la transition énergétique

Créé en 2006 et réformé en 2021, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’est imposé comme un levier central de la régulation du marché immobilier. Obligatoire lors de toute transaction ou mise en location, ce document évalue la consommation énergétique d’un bien et son empreinte carbone, à travers une notation allant de A à G.

La réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021 a profondément redessiné les contours de cet outil. Ses apports majeurs ont été de consacrer son opposabilité juridique et de modifier la méthode de notation du DPE, notamment en privilégiant l’analyse des caractéristiques intrinsèques du bâti (isolation, ventilation…) à l’analyse des consommations du bâtiment.

Cette montée en puissance du DPE se traduit par des conséquences concrètes sur les propriétaires d’actifs. En effet, depuis le 1er janvier 2025, les logements situés en France métropolitaine dont le DPE correspond à la lettre G ne peuvent plus être proposés à la location. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F à compter de 2028 et à ceux classés E à compter de 2034.

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Une prise d’acte règlementaire partielle

Dans un rapport publié le 3 juin 2025, la Cour des comptes dresse un constat sévère sur la mise en œuvre du DPE réformé en 2021. Elle y dénonce notamment une absence d’anticipation suffisante des effets de la réforme, génératrice de failles techniques, juridiques et méthodologique.

Le déploiement rapide de la réforme de 2021 a en effet entraîné des erreurs de classement, une pression accrue sur les diagnostiqueurs – notamment à raison de pressions pouvant être exercées par les propriétaires en vue d’avoir une note satisfaisante, aboutissant à environ 70.000 DPE frauduleux par an -, et, ultimement une perte de confiance dans la fiabilité des résultats. La Cour des comptes pointe que cette perte de confiance est telle que les principaux assureurs du marché se sont délestés de l’ensemble des contrats d’assurances passés avec les diagnostiqueurs.

Si le DPE a fait l’objet d’ajustements règlementaires depuis 2021, notamment en juillet 2024 où des mesures de fiabilisation du DPE ont été édictées par le gouvernement, via un renforcement des exigences de formation ou encore via un travail d’harmonisation des pratiques professionnelles, la Cour des comptes insiste sur la nécessité de réformer le DPE plus en profondeur.

Aux termes de son rapport, la Cour des comptes a édicté plusieurs recommandations structurantes, aux titres desquelles elle a notamment proposé les axes d’amélioration suivants : (i) une meilleure prise en compte de l’environnement dans lequel le DPE est réalisé et des difficultés que peuvent avoir les acteurs à se conformer aux exigences règlementaires (prise en compte du cadre des copropriétés et des contraintes d’urbanisme), (ii) un renforcement du dispositif d’information des particuliers, (iii) la réalisation de statistiques approfondies du contenu des DPE pour relever leurs anormalités et ultimement renforcer leur fiabilité ou encore (iv) une meilleure régulation de la filière, par exemple via la création d’une carte professionnelle permettant de garantir l’identité de son titulaire, ou encore via un meilleur contrôle des organismes de formation et certification des professionnels.

Ce rapport sonne comme un avertissement : sans pilotage renforcé et fiabilisation du dispositif, le DPE risque de perdre définitivement sa légitimité comme levier de la transition énergétique, au détriment de la confiance des acteurs économiques et des ménages.

Le pouvoir règlementaire a pris acte des observations de la Cour des comptes, prenant, le 16 juin 2025 deux nouveaux arrêtés, visant à ajuster la règlementation relative au DPE.

Sanctions

Le premier arrêté vise à encadrer la profession et à renforcer les sanctions en cas de pratiques frauduleuses. Il instaure plusieurs outils de contrôle des organismes de formation, des organismes de certification et des diagnostiqueurs eux-mêmes. Ces mesures visent à prévenir les conflits d’intérêts entre organismes de formation et organismes de certification, encadrer la transmission d’informations de ces organismes aux organismes de contrôles. Cet arrêté met également en place un outil statistique intégré à l’ADEME alertant les comportements suspects des certifiés débouchant sur des contrôles et aboutissant à des sanctions largement renforcées (suspensions ou retrait de certifications pour des durée initialement de 6 mois et allant désormais jusqu'à 24 mois).

Le second arrêté se focalise sur le contenu et la méthodologie d'établissement du DPE en lui-même. Outre un QR code présenté par le diagnostiqueur pendant sa visite permettant de vérifier que ce dernier est régulièrement habilité, les DPE habitation seront eux-mêmes dotés d’un QR code ADEME permettant d’accéder à une page dédiée audit DPE sur le site de l’ADEME. En outre, les logiciels permettant d'établir les DPE n’afficheront désormais l’étiquette climat, les consommations d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre qu’après avoir été transmis à l’ADEME, de manière à en assurer une meilleure fiabilité et ainsi éviter les manipulations de résultats.

Si ces évolutions règlementaires sont assurément les bienvenues dans leur principe, il n’en demeure pas moins qu’elles vont nécessiter une mobilisation accrue des pouvoirs publics en la personne de l’ADEME pour assurer leur efficacité. Cette réforme reste malgré tout à parfaire au regard des autres enjeux visés par la Cour des comptes, notamment ceux relatifs à la prise en compte des contraintes d’urbanisme et de copropriété.