Les foncières cotées restent confrontées à une décote persistante

Mazars vient de publier un tour d’horizon des résultats annuels des foncières cotées en 2022. Un exercice qui consister pour le cabinet de conseil à passer sous ses fourches caudines dix foncières cotées paneuropéennes : Altarea, Argan, Carmila, Covivio, Gecina, Icade, Klépierre, Mercialys, Société Foncière Lyonnaise (SFL) et Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Sans grande surprise, toutes les foncières du panel sont en situation de décote de leur cours de bourse par rapport à l’ANR (actif net réévalué) soit entre -18% et -60%, «qui sera potentiellement régulé par un début de repricing des valeurs, attendu au 30 juin 2023», tempère Mazars.

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Des ratios d’endettement maîtrisés

La variation des loyers à périmètre constant, est elle sensiblement en hausse (+14%), allant de +3% à +27%. L’augmentation est plus forte chez les foncières de commerces, avec par exemple +27% affiché par URW et +25% pour Klépierre. La juste valeur du patrimoine à périmètre constant est en légère baisse (-1%) et a évolué de manière légèrement différenciée selon la typologie d’actifs sous-jacents mais toujours orientée à la baisse, signe d’un potentiel début de repricing, selon le cabinet de conseil.

Sur le front de l’endettement, le ratio LTV moyen (Loan to value ou rapport entre le montant du crédit et la valeur de l’actif à dire d’expert) reste quasi stable. Il demeure en 2022, en dessous du plafond de place situé généralement à 40%, pour être en moyenne établi à 36,4% en 2022 contre 36,5% un an plus tôt.

En dépit des craintes liées à la hausse des taux, le contrôle de ce ratio d’endettement net face à la valeur du patrimoine contient la défiance des investisseurs à l'égard de ce compartiment.

De nombreux investisseurs s’attendent toutefois désormais à ce que le marché se montre plus sélectif parmi les différents segments de l’immobilier coté. Malmené depuis cinq ans, l’immobilier commercial semble disposer désormais du profil le plus résilient tandis que le résidentiel et le tertiaire s’apprêtent à manger leur pain noir.