Le pic des liquidations des fonds immobiliers ouverts allemands est attendu en 2014

La liquidation des fonds immobiliers allemands dits «ouverts» est encore loin d’être terminée. A fin 2012, ces fonds allemands propriétaires d’immeubles de bureaux détenaient encore près de 21 milliards d’euros d’actifs dont 18 milliards en Europe, selon une étude du groupe de conseil en immobilier DTZ. Cela correspond à une baisse de 19% de la valeur de leur portefeuille par rapport à fin 2011.

Les fonds ouverts allemands ont été frappés de plein fouet par la crise immobilière et financière de 2008 qui avait poussé les investisseurs à retirer leurs liquidités.

La principale particularité de ces fonds tient justement au fait que les investisseurs ont la possibilité de récupérer leur argent à tout moment. La crise avait d’ailleurs contraint certains fonds à geler les retraits. Au total, près de 6,5 millions de m² de bureaux seront cédés d’ici à 2017 pour l’essentiel en Allemagne, au Benelux et en Europe du Sud. En 2012, la cession d’actifs immobiliers par les 14 fonds en phase de liquidation ou les 4 autres qui sont «gelés» a représenté un volume total de 3,4 milliards d’euros via une trentaine de transactions recensées en Europe. Ces ventes ont concerné en majorité les marchés français et anglais où les fonds ont profité de conditions de marché et de prix très favorables.

«De façon assez surprenante, les fonds allemands ont été assez peu actifs sur leur marché domestique avec seulement 20% des ventes recensées en 2012», selon DTZ. Magali Marton, auteure du rapport et directrice des études chez DTZ souligne que «le pic du processus de liquidation sera atteint en 2014» avec la fermeture de 3 fonds dont celui d’Axa, Immoselect (2,2 milliards d’euros sous gestion), et celui d’Aberdeen, Degi International (1,3 milliard sous gestion).

L’autre point d’orgue sera l’année 2017 avec l’expiration des mandats des deux plus importants fonds à savoir CS Euroreal, un fonds de Credit Suisse, et SEB ImmoInvest, qui détiennent encore à eux deux près de 4,5 milliards d’euros d’actifs dans leur portefeuille. DTZ se dit confiant dans la capacité du marché immobilier allemand à absorber ces cessions en raison de la «profondeur du marché de l’investissement en Allemagne». Au Benelux en revanche, où l’activité du marché de l’investissement est encore assez faible, des ajustements à la baisse pourraient se faire sentir sur les prix de cession dès 2013.