Le mur de refinancement pénalise les CMBS européens

Les titres adossés à des prêts hypothécaires commerciaux (CMBS) ne sont toujours pas sortis de leur convalescence. Début mai, Fitch a rapporté une chute de 40,3% à 38,1% de son indice qui suit le remboursement à maturité de prêts logés dans des CMBS européens. Sur les 42 prêts arrivés à échéance en avril 2011, seuls 18 ont été remboursés à temps ou par anticipation. La plupart des prêts restants ont été étendus ou sont en renégociation.

En avril, S&P a fait savoir que ses décisions restaient négatives sur la classe d’actifs à cause des pertes anticipées sur prêts, des déficits d’intérêts actuels et de l’incapacité des emprunteurs à respecter leurs obligations de paiement à temps. Au 31 mars, les portefeuilles de trois CMBS britanniques (Eclipse 2007-1, Deco 8-UK Conduit 2, Radamantis), de deux CMBS allemand (Titan Europe 2006-1, Cornerstone Titan 2007-1) et d’un CMBS belge (Odysseus) ont enregistré le défaut d’un prêt sous-jacent. Le nombre de tranches notées «D» par l’agence est passé de 16 à 41 sur un an.

Au total, au premier trimestre, sur les 37 prêts arrivant à maturité et suivis par S&P, 13 ont été remboursés en totalité (27%), 6 ont fait défaut (16,2%), 7 ont été prolongés (18,9%), 6 sont en moratoire (16,2%) et 4 en attente d’information (16%). D’après Bank of America Merrill Lynch, sur les 12 derniers mois, 79% des «prêts ballons» [prêts dont une part importante du remboursement en principal est due à maturité, ndlr] de CMBS n’ont pas réussi à être refinancés et ont fait défaut à la date de paiement.

«La demande pour les propriétés de bureaux, les aires de commerce et les unités industrielles restera limitée tant que la croissance demeurera molle», précise S&P. Le contexte actuel marqué par des réductions des dépenses publiques, la hausse des taux et les contraintes subies par les prêteurs au travers des exigences réglementaires pèse sur l’immobilier commercial. Et une poursuite de la baisse des valeurs de marché des propriétés mettrait sous pression près de 8 milliards d’euros de prêts de l’univers S&P arrivant à maturité en 2011, 15 milliards en 2012 et moins de 25 milliards en 2013.

L’environnement actuel ne favorise pas les émissions qui n’atteignent cette année que les 810 millions d’euros, tranches retenues incluses, contre 52,5 milliards en 2006, selon Bank of America Merill Lynch. Sur le secondaire, les CMBS AAA évoluent entre 300 et 400 pb.

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