Nouvelle fronde des propriétaires de résidences d’affaires

L’annonce du rapprochement de Park & Suites (groupe Equalliance) et d’Appart’City (Groupe Menguy investissements –GMI), afin de donner naissance à un ensemble de plus de 120 résidences qui sera le n°1 du marché français des résidences de tourisme urbaines, suscite les inquiétudes des copropriétaires des biens immobiliers. Ces derniers ont constitué une association nationale de défense des investisseurs privés en résidences d’affaires - «Andira»- afin de défendre leurs intérêts. Son fondateur, Gérard Avalle s’en explique: «le groupe GMI demande aux copropriétaires dont les baux sont en cours de renouvellement de baisser les loyers sans leur fournir les informations financières permettant de justifier d’une telle demande. Nombreux propriétaires ne perçoivent plus le paiement des loyers. Nous sommes dans le désarroi le plus total.» L’ANCDGP déclare, par la voix de son président, Philippe Loizelet, suivre ce dossier de très près.

Fusion ou sauvegarde de justice? Pierre Denizet, président du directoire de GMI, a fait savoir dans un courrier en date du 23 janvier dernier que le rachat par Park & Suites serait la seule voie pérenne dans la mesure où les difficultés financières du groupe, liées principalement aux mauvais résultats du promoteur Groupe France Epargne (GFE), qui a connu une baisse des lots vendus de 37 % entre 2012 et 2013, ne pourraient pas être résolues par un apport du fonds Ekkio Capital, actionnaire majoritaire de GMI. Il assure que cette opération remettra à flot la société d’exploitation GVS, permettant ainsi, à l’avenir et ce, dès l’échéance d’avril 2014, un règlement des loyers dans des délais normaux.

Néanmoins, la fusion ne serait envisageable pour Park & Suites qu’à la condition d’un nouvel apport et l’Autorité de la concurrence n’a pas, à ce jour, été saisie. A défaut de recapitalisation, la procédure de sauvegarde est envisageable, GMI appelant les copropriétaires des baux en cours de renouvellement à accepter une baisse des loyers de 35 % minimum et à faire rénover à leurs frais les parties privatives.

Les copropriétaires s’organisent. Dans un tel contexte, nombreux propriétaires d’Appart’City formulent trois demandes : obtenir le paiement des arriérés, sécuriser le contexte locatif à venir et séparer la promotion GFE de l’exploitation DVS: «Le GMI, intégrant à la fois DVS et GFE a cru bon d’affecter les résultats des résidences en exploitation aux pertes que GMI a accumulées à la suite de la commercialisation des nouveaux programmes immobiliers proposés et lancés par GFE » s’insurge Gérard Avalle qui, n’obtenant pas de DVS les comptes d’exploitation par résidences, est bien décidé à s’en remettre à la justice.

Le président de l’association ajoute qu’«il est difficile de savoir si l’entrée au capital de Park &Suites mettra un terme aux difficultés financières de GMI dans la mesure où Park & Suites a également des retards de paiement dans les loyersd’au moins un semestre tout en pratiquant la technique des pré-loyers». Cette approche consiste à payer aux acquéreurs de lots des pré-loyers de la date d’acquisition notariée jusqu’au jour de la déclaration d’achèvement des travaux. Une technique qui n’est d’ailleurs pas à l’abri d’une remise en cause fiscale.

Par ailleurs, les copropriétaires s’estiment abusés par la formule commerciale de GFE «nos années d’expérience et notre expertise sont pour vous les meilleures garanties d’une excellente valorisation de votre patrimoine.» Ils ont ainsi saisi la DGCCRF qui va les recevoir prochainement pour aborder l’éventualité d’une enquête et d’une action pour publicité trompeuse et abus de confiance. Ils ont également décidé de se faire entendre par les pouvoirs publics en les interpellant sur la loi Pinel qui selon eux, en voulant défendre les locataires, va permettre aux sociétés d’exploitation, à travers l’instauration de baux de trois ans, de négocier à la baisse les loyers, mettant les investisseurs dans une situation financière délicate.

L’absence de contrôle. Après la réforme de la défiscalisation Outre-Mer, cette nouvelle affaire témoigne de la nécessité d’évaluer et de contrôler les investissements dans les résidences de tourisme. La fédération nationale des associations de propriétaires en résidences de tourisme (FNAPRT) remarque que «les biens sont souvent vendus au dessus de leur valeur et une partie de cette survaleur, appelée fonds de concours, qui servait au démarrage des résidences, est versée par le promoteur au gestionnaire afin de compléter les loyers réels pendant la durée d’engagement contractuel ou ceux des résidences déjà lancées. Lorsque le rythme des ventes se ralentit, le gestionnaire ne perçoit plus les fonds de concours et cesse de payer les loyers. Celui-ci demande alors son placement sous le régime de la sauvegarde et la baisse des loyers. Les investisseurs sont dans tous les cas perdants car ils doivent rembourser leurs emprunts et se prémunir contre toute remise en cause de leur avantage fiscal.»

De son coté, le syndicat national des résidences de tourisme (SNRF) estime que «ces opérations ont été un succès jusqu’en 2007, date à laquelle le marché a connu les premières défaillances d’exploitants, liées notamment à une surchauffe du marché immobilier. Les copropriétaires disposent aujourd’hui de moyens leur permettant de maintenir une gestion de leurs résidences lorsque l’exploitant est en difficultés financières, à travers la conclusion d’un bail à loyer variable avec un nouveau gestionnaire, répartissant le risque entre l’exploitant et le propriétaire ou la reprise de la gestion en direct. Aujourd’hui, si les banques vérifient les conditions de financement et les notaires jouent leur rôle de conseil, il n’y a pas de raisons que ce système continue à être dévoyé.»