Immobilier : quelles prévisions pour le marché en 2020 ?

Par Jean-David Boukris, directeur du développement chez ClubFunding

L’année écoulée aura surpris bon nombre de professionnels par son dynamisme inédit. Annoncé par beaucoup, l’atterrissage des prix comme des transactions n’aura pas eu lieu, témoignant d’une forte activité du côté de l’offre comme de la demande. Fin septembre, le volume record de 1.059 millions de transactions était franchi à + 10,4 % sur un an (1). Du côté locatif, les loyers marquent aussi une augmentation mesurée pour le troisième trimestre de l’année (à + 0,1 % après + 0,2 % au deuxième trimestre).

Ce dynamisme est vraisemblablement permis par les crédits bon marché octroyés par les banques aux particuliers. Des taux d’intérêts au plus bas, des banques qui assouplissent leurs conditions, une production de prêts qui s’envole… 2019 restera comme l’année des records pour le crédit à l’habitat. Si le Haut Conseil de stabilité financière a recommandé, en cette fin d’année, un ralentissement aux établissements financiers, en leur demandant un taux d’effort à l’octroi maximal de 33 % et un plafonnement de la durée des prêts à vingt-cinq ans, rien d’alarmant à en croire les professionnels du secteur.

Sérénité des professionnels pour l’année à venir.Dans leur bilan de l’année écoulée, les notaires de France se montrent optimistes et réfutent l’idée d’une bulle immobilière. Le marché n’est pas artificiel mais naturel: il répond à un réel besoin. La confiance a de quoi être de mise pour l’année 2020, en ligne avec les prévisions de l’agence Moody’s qui estime à 2,5% l’augmentation moyenne des prix. Seul point d’inquiétude des professionnels : la rareté de l’offre en biens immobiliers par endroits. Dans un tel contexte, le soutien à la construction s’avère nécessaire. En effet, de septembre à novembre, le nombre de permis de construire a reculé de 2,2 % par rapport à la même période de 2018, à 118.100 unités (2). Les mises en chantier ont baissé de 3,4 % à 112.500 unités. Une baisse confirmée sur douze mois glissants à fin novembre : 441.900 logements autorisés (-5,1 %) et 409.800 mis en chantier (-3,3 %).

Côté parisien, la problématique se pose également. Certains anticipent déjà une année inédite en 2020 avec une faible progression voire un recul des prix dans la capitale. Nombre de professionnels affichent leur désaccord avec cette théorie et mettent en avant l’assèchement de l’offre intra-muros. Une situation face à laquelle le développement du Grand Paris s’annonce comme une opportunité, alors que 12.000 ménages environ quittent le centre de Paris chaque année (3). Entre 2012 et 2017, Paris a perdu 53.000 habitants, soit environ 12.000 chaque année, relève l’Insee dans son dernier rapport. Dans le même temps, la région Ile-de-France a enregistré une hausse moyenne de 0,5 % par an depuis 2012, soit 276.000 personnes en plus en cinq ans.

Par ailleurs, pour la première fois, Paris est devenue la ville du monde la plus recherchée par les plus grandes fortunes de la planète, selon l'étude annuelle (le Global Property Handbook 2020) du réseau Barnes publiée début 2020. La capitale française se place ainsi devant New York, Tokyo, Los Angeles et Hong Kong. Paris était pourtant encore 5ede ce palmarès l’an dernier. Tous les arrondissements, même les plus abordables, proposent des immeubles de qualité qui séduisent les investisseurs étrangers. Alors qu’historiquement l’immobilier de prestige se concentrait sur les 6e, 7e, 8eet 16earrondissement, le centre de gravité s’est rééquilibré.

Les mutations du marché immobilier français à long terme. Dans le reste de la France, de nombreux changements à long terme devraient commencer à émerger. Les flambées de 2019 ont fait naître un nouveau phénomène a priori durable : le rattrapage de l’Île-de-France par les métropoles et autres régions françaises. À y regarder attentivement, une attractivité moindre des régions méditerranéennes est à noter, au profit des métropoles (Nantes, Rennes) et du littoral de l’ouest français. Une tendance à vraisemblablement mettre en perspective avec le réchauffement climatique.

La décennie à venir devrait être prometteuse en matière de demandes. La croissance démographique des grandes villes devrait s’accentuer, augmentant les besoins en logements. On estime à 4 millions le nombre de ménages supplémentaires d’ici 2030. Une augmentation qu’il faut déjà prévoir et à laquelle il faudra rapidement répondre. De plus, dans un contexte social conflictuel, l’immobilier est de plus en plus envisagé par les ménages comme un moyen de financer leurs retraites. Autant d’éléments qui devraient assurer la pérennité du secteur pour les années à venir.

(1) Chiffres publiésle 10 décembrepar le Conseil supérieur du notariat.

(2) Chiffres du ministère de la Cohésion des Territoires, dont dépend le Logement

(3) Source : Insee