Unibail-Rodamco réalise une percée significative sur le marché allemand

Unibail-Rodamco fait cap vers l’Allemagne. La foncière d’immobilier commercial franco-néerlandaise a annoncé hier l’acquisition d’une participation de 51% dans le fonds immobilier Perella Weinberg Real Estate Fund I (PWREF), holding qui détient 90,4% de MFI, le deuxième opérateur de centres commerciaux outre-Rhin. Le prix payé de 297 millions d’euros correspond à une valeur d’entreprise totale de 1,1 milliard d’euros. Unibail a obtenu un taux de rendement associé de 5,5% et un prix moyen au mètre carré de 4.636 euros. Unibail-Rodamco acquerra également 50% de la société détenant le centre commercial de Ruhr-Park pour 86 millions d’euros correspondant à une valeur d’actif de 380 millions. Le taux de rendement de cette acquisition est de 4,8% et le prix au mètre carré de 3.435 euros.

Des niveaux de rendement «cohérents» et «en ligne avec le niveau du marché allemand», estime Oddo Securities. A titre de comparaison, le taux de rendement des actifs de Deutsche Euroshop, qui possède 15 actifs en Allemagne sur les 19 que compte son portefeuille, était de 5,9% fin 2011. Le taux de rendement moyen des actifs de commerces d’Unibail-Rodamco toutes zones confondues était de 5,5%.

Au total, Unibail-Rodamco entre dans dix centres commerciaux allemands pour un montant de 383 millions d’euros pour l’acquisition de ces participations en fonds propres, dont 316 millions à la réalisation et 67 millions le 30 juin 2014. L’accord signé avec PWREF prévoit en outre une option de vente pour ce dernier de l’intégralité de sa participation de 49%, exerçable entre le 1er juillet 2014 et le 31 mars 2017 au prix fixe de 288 millions, d’un droit de première offre pour les deux associés et un intérêt différé (carried interest) au bénéfice d’Unibail.

La valeur totale des actifs immobiliers sous-jacents acquis s'élève à 1,5 milliard d’euros, auxquels s’ajoutent près de 530 millions à investir dans des projets de développement en cours. Des programmes qui semblent prometteurs même si leur rendement n’a pas été précisé, selon Kepler. «Le marché allemand (…) offre une des plus faibles densités de centres commerciaux en Europe avec 130 mètres carrés GLA de centres commerciaux pour 1.000 habitants à comparer à 249 mètres carrés GLA pour 1.000 habitants en moyenne en Europe», explique Unibail-Rodamco. Déjà, après cette opération, l’Allemagne représentera 7% du portefeuille d’Unibail-Rodamco.