La décote des foncières suscite toujours autant d’interrogations

Alors que la place parisienne consolide depuis une quinzaine de jours, le secteur des foncières voit de nouveau sa décote par rapport à l’actif net réévalué (ANR) gonfler, entre 25% et 30% actuellement. Or, à l’instar de nombreux spécialistes, Pierre Dinon, responsable de la gestion de l’immobilier coté chez Allianz Global Investors France, juge cette décote injustifiée.

Pour lui, les résultats 2011 auraient pourtant dû rassurer le marché, avec des taux d’occupation supérieurs à 95%, des baux de longue durée, des revenus locatifs orientés à la hausse, des cash-flows et des ANR stables ou en légère hausse.

Or, les investisseurs regardent essentiellement l’endettement, bien que les groupes affichent des ratios loan to value (LTV) très raisonnables autour de 45%. Sans risque majeur de refinancement, les dettes étant majoritairement couvertes à taux fixe. D’ailleurs, les foncières viennent de montrer qu’elles pouvaient émettre facilement: Gecina (650 millions d’euros à 7 ans, +280 points de base), Mercialys (650 millions à 7 ans, +205 pb), et Unibail (750 millions, +105 pb). Oddo souligne néanmoins la problématique du coût de refinancement pour Gecina et Foncière des Régions, qui affichent une LTV respectivement de 42,6% et 49,3% pour un objectif de 40% et 45%. «Les marges des banques restent élevées et le marché obligataire, malgré son appétit important, reste très sélectif», insiste Oddo.

Si l’environnement n’est pas facile, les foncières savent s’adapter en réduisant la voilure, avec moins de mises en chantier et des grandes opérations différées, constate Allianz GI. Paris et Londres sont les marchés européens les plus solides, sans risque de suroffre.

Autre atout des foncières, elles n’oublient pas de mettre en œuvre des stratégies de création de valeur, à l’instar du rapprochement d’Icade avec Silic, de l’entrée de Simon Property au capital de Klépierre, et du recentrage d’Hammerson sur les centres commerciaux. D’ailleurs, Allianz GI attend une recomposition du paysage des centres commerciaux en France, où Unibail Rodamco pourrait jouer un rôle consolidateur.

«C’est un bon moment pour revenir sur les foncières cotées, qui retrouvent leur aspect défensif et demeurent des valeurs de rendement», conclut Pierre Dinon. Le dividende devrait continuer à offrir un rendement de près de 6% en 2012 et 2013 en zone euro selon le consensus FactSet.