Deutsche Annington consacre la concentration de l’immobilier allemand

Alors que la Bundesbank s’inquiète ouvertement du risque hypothécaire, l’immobilier résidentiel allemand est en pleine concentration. Un an après le rachat de GSW Immobilien par Deutsche Wohnen pour 1,7 milliard d’euros, Deutsche Annington va s’emparer de Gagfah pour un montant record de 3,9 milliards d’euros. L’opération, amicale et soutenue par le conseil de surveillance de la cible, lui permettra de conforter sa place de numéro un du secteur en Allemagne et de se hisser, en valeur de portefeuille, derrière Unibail-Rodamco en Europe. Gagfah est le numéro trois allemand derrière Deutsche Wohnen.

Le secteur de l’immobilier allemand est encore très fragmenté dans le pays avec une demi-douzaine de firmes dont aucune ne fait partie de l’indice Dax des 30 grandes valeurs de la Bourse de Francfort.

Avec Gagfah, Deutsche Annington gérera un portefeuille d’une valeur de 21 milliards d’euros comprenant plus de 350.000 logements en location. L’opération devrait permettre 84 millions d’euros d'économies par an sur les deux prochaines années, indiquent les deux groupes.

Deutsche Annington va payer l’acquisition en numéraire et en actions nouvelles. Il propose cinq actions nouvelles et 122,52 euros en cash pour 14 actions de sa cible. Cela représente un prix d’environ 18 euros par action Gagfah, soit une prime d’environ 16% par rapport à son cours de clôture de vendredi. L’offre mixte devrait être lancée avant Noël et courir jusqu’au 21 janvier environ.

Le numéro un allemand de l’immobilier profite de sa valorisation boursière, supérieure à la valeur de son actif net. Hier soir, le titre Deutsche Annington cotait 25 euros, contre une valeur d’actif net actualisée de 21 euros à la fin septembre 2014, soit une prime de 20%. Le groupe réalise également cette acquisition au moment où Gagfah commençait à profiter de son programme de réorganisation. Le groupe a quitté certaines régions jugées insuffisamment rentables et a cédé des actifs pour refinancer sa dette. Depuis le début de l’exercice 2014, les cash-flows opérationnels de Gagfah ont plus que doublé à 141 millions d’euros par rapport à la même période de 2013.

Gagfah était conseillé par BoA Merrill Lynch et par Deutsche Bank. Deutsche Annington était pour sa part épaulé par JP Morgan et Kempen.