Carrefour reprend la main sur ses centres commerciaux

Carrefour lance sa propre foncière. Au nom du «retour aux fondamentaux», le distributeur va créer une société regroupant 172 centres commerciaux (800.000 m²) attenants à ses hypermarchés en Europe, dégageant 180 millions d’euros de loyers. Douze ans après avoir cédé ses galeries marchandes, Carrefour les rachète à Klépierre et s’apprête à mettre en œuvre la stratégie, couronnée de succès, de Casino avec Mercialys. Une opération saluée par les analystes et par le marché, l’action gagnant hier 1,93% à 27,70 euros.

A la suite des discussions annoncées début novembre, Carrefour va racheter à Klépierre les 127 galeries (57 en France, 63 en Espagne et 7 en Italie) pour 2 milliards d’euros. Un montant en ligne avec les valeurs d’expertise de Klépierre au 30 juin 2013 pour la France et l’Italie, et avec une décote pour l’Espagne. Ces centres dégagent un loyer annuel brut de 135 millions d’euros. Par ailleurs, Carrefour apportera 45 sites en France, d’une valeur de 700 millions d’euros pour un loyer annuel de 45 millions.

Le financement de l’opération sera assuré pour 1,8 milliard d’euros par fonds propres, dont 42% apportés par Carrefour, soit 756 millions, et le solde, soit 1 milliard, par huit investisseurs institutionnels, qui prendront des participations de 2 à 15% dans la nouvelle entité (deux de 2 à 3%, trois de 5 à 10%, et trois de 10 à 15%). Parmi eux figurent Colony Capital – l’un des actionnaires de contrôle de Carrefour avec Groupe Arnault – qui investira la part la plus importante avec 260 millions d’euros (14% du capital) confie à L’Agefi un proche du dossier, mais aussi Predica, Cardif, Axa, Sogecap, Pimco et un fonds de pension néerlandais, selon une source citée par Reuters. Le distributeur ne sortira que 100 millions de cash, a assuré Georges Plassat, PDG de Carrefour, le solde venant des actifs apportés.

D’autre part, pour financer le rachat des actifs à Klépierre, la nouvelle entité lèvera 900 millions d’euros de dette bancaire lors du closing attendu «dans le courant du mois de mars ou avril 2014» selon Georges Plassat. Les comptes de cette filiale étant mis en équivalence dans les résultats de Carrefour, cette opération ne pèsera pas sur le ratio de dette de Carrefour.

Carrefour, désormais propriétaire de 45% de ses centres commerciaux, aura les mains libres pour faire évoluer son parc. «Les hypermarchés du groupe sont souvent surdimensionnés et nous croyons que Carrefour et sa nouvelle foncière seront en mesure de mieux optimiser les tailles des magasins», souligne le courtier Raymond James.

D’ailleurs, Carrefour mise «sur la rénovation, la modernisation et l’extension coordonnées de ses sites», et compte y investir environ 100 millions d’euros par an sur les cinq prochaines années. Le groupe pourrait aussi réaliser des acquisitions en Europe et à terme s’introduire en Bourse. Ce que demande Colony depuis plusieurs années… Jacques Ehrmann, à la tête de Carrefour Property depuis juin dernier, devrait mener cette stratégie avec l’expérience de la création de Mercialys.

La possession de l’immobilier est un levier de compétitivité interne très fort, a ajouté Georges Plassat, rappelant que les loyers ont progressé en moyenne annuelle de 5 à 6% sur les dix dernières années. Les actifs rachetés à Klépierre offrent un rendement brut de 6,75% et ceux apportés par Carrefour de 6,4%.