L’Europe du Nord frissonne face à l’ampleur du risque immobilier

Les Britanniques baissent leurs prétentions pour le marché immobilier au rythme le plus élevé depuis quatre ans. La moyenne des prix demandés a diminué de 2,1% en décembre, deux fois plus qu’en octobre, selon les données du site de recherche immobilière Rightmove. Ce dernier précise que le mois de décembre est propice à ces baisses, les propriétaires souhaitant vendre avant la fin de l’année, mais ce recul est supérieur à la normale.

La forte hausse du coût des prêts immobiliers, alors que la Banque d’Angleterre a nettement resserré sa politique monétaire face à l’inflation, pèse sur le marché dans un pays où une grande partie des emprunts est à taux variable. La forte inflation et la récession pèsent également sur le moral des acquéreurs. La semaine passée, Halifax a annoncé une baisse de 2,3% en rythme annuel des prix des logements en novembre, après -0,4% en octobre, confirmant les données d’autres prêteurs. En rythme annuel, la hausse des prix a quasiment été divisée par deux à 4,7%. Les analystes d’Halifax ont décrit cette baisse comme «le reflet de la pire volatilité du marché des derniers mois». Le site Rightmove anticipe une poursuite de la baisse des prix en 2023 de l’ordre de 2%. Les spécialistes de ce marché, interrogés par Reuters, voient un repli de 5% après le bond de 24% depuis début 2020.

Alerte sur la Suède

Le Royaume-Uni n’est pas le seul marché immobilier en crise. Au Canada, les prix ont déjà chuté de 10%. La situation est également extrêmement délicate en Nouvelle-Zélande et en Australie, alors qu’une dizaine d’autres marchés sont aussi tendus et en passe de craquer.

Mais c’est en Suède que le risque est aujourd’hui le plus élevé, avec in fine potentiellement des conséquences pour l’économie et pour les banques locales. Les prix y ont déjà chuté de 12% depuis leur pic cette année, et même de 15% en termes réels.

La semaine passée, l’association des promoteurs Svenk Maklarstistik a annoncé une baisse de 12% pour les appartements et de 13% pour les maisons en novembre. Sur un mois les prix ont diminué de 1% et de 3% respectivement et de 7% et 8% sur un an. Certains économistes anticipent un décrochage de 20% d’ici le milieu de l’an prochain alors que ce marché est confronté à une forte inflation, qui pèse sur le pouvoir d’achat des ménages, et à la hausse des coûts d’emprunts (le coût moyen a plus que triplé cette année). Une grande majorité des prêts est là aussi à taux variable. C’est le cas de la banque centrale suédoise qui a averti vendredi dans son rapport de stabilité financière sur ce risque après des années de forte hausse des prix immobilier dans un contexte de taux bas et d’abondantes liquidités. «Au fil du temps, d’importantes vulnérabilités se sont accumulées dans le système financier suédois, a indiqué la Riksbank. Cela concerne principalement l’exposition des banques aux foncières commerciales très endettées, mais aussi le niveau élevé d’endettement des ménages. Les tensions sur de nombreux acteurs du marché dans le système financier sont désormais claires.»

Les prix pourraient reculer de 10% supplémentaires si la banque centrale suédoise porte ses taux de 2,5% actuellement (après une dernière hausse de 75 points de base) à 4,5% comme l’anticipe le marché. Mais le gros risque pour les banques nordiques se situe dans l’immobilier commercial avec entre 16% et 36% des prêts accordés. Plusieurs foncières établies en Europe du Nord ont montré cette année leurs vulnérabilités face à la hausse des taux et à la détérioration de la conjoncture qui limitent leur capacité à se refinancer.