Les bailleurs privés face au défi de la rénovation énergétique

Sans même prendre en compte sa construction qui peut représenter jusqu’à deux décennies de consommation énergétique, l’usage du parc de logements est à l’origine d’environ 30% de la consommation énergétique finale du pays. Il représente également plus de 20 % des émissions de gaz à effets de serre (GES) nationales dues à la combustion d'énergie.

La transition énergétique du parc résidentiel est donc déterminante pour l’atteinte des objectifs nationaux de neutralité carbone à l’horizon 2050 et surtout des ambitions européennes de réduction de 55% des émissions de GES à l’horizon 2030. Sur la base des chiffrages de l’association négaWatt, cette perspective suppose une baisse d’un quart de la consommation énergétique finale des logements d’ici à 2030, soit un recul d’environ 12 TWh par an quand les économies actuelles sont évaluées à 7 TWh par an.

Pour répondre à l’enjeu, l’information et l’incitation, notamment via le dispositif MaPrimeRénov’, ont été complétées par la contrainte avec l’impossibilité de louer des logements dont la performance énergétique est classée G au 1er janvier 2025, puis F en 2028, et E en 2034 mais aussi l’interdiction d’augmenter les loyers des «passoires thermiques» (classées F et G) dès 2022. Alors que leur proportion est de 20% dans le parc privé, contre 5% dans le parc social, le comportement des bailleurs privés jouera certainement un rôle déterminant dans l’atteinte des objectifs d’émissions dans le secteur résidentiel.

Le DPE, cet inconnu

Le secteur du locatif privé représente environ un quart des résidences principales, et accueille 7,5 millions de ménages. Il compte effectivement 1,5 million de «passoires thermiques», soit 9% du parc dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est G et 11% dont le DPE est F. S’y ajoutent 1,7 million de biens classés E, soit 3,2 millions de logements exposés aux mesures d’interdiction de location. Pourtant les bailleurs privés méconnaissent largement cette question.

Après quatre décennies de reflux des investisseurs institutionnels et de dispositifs incitatifs pour les particuliers, les bailleurs privés sont à 97% des personnes physiques. Interrogés dans le cadre d’une enquête BPCE L’Observatoire / Audirep menée en juin 2022, environ la moitié d’entre eux dit ne pas connaître le DPE du bien mis en location et, ceux qui émettent une opinion sont statistiquement trois fois moins nombreux que la moyenne à classer leur logement en F et G et deux fois plus nombreux à lui attribuer une note A, B ou C. Ce double phénomène d’ignorance et de déni de la réalité s’accompagne d’intentions relativement limitées de mener des travaux de rénovation énergétique : 32% seulement l’envisagent dans les cinq prochaines années alors que 36% déclarent en avoir réalisé au cours des cinq dernières années.

Si la contrainte réglementaire est manifestement sous-estimée par les bailleurs, la faible propension à investir dans la transition énergétique tient aussi à d’autres facteurs. Aux interrogations sur l’ampleur du coût anticipé de l’opération, s’ajoute une certaine suspicion quant à la qualité d’exécution de l’offre et à la capacité à assurer un rapport bénéfices / coûts satisfaisant. Enfin, le problème concret des conditions d’hébergement du locataire durant les travaux est également un obstacle.

De leur côté, leurs locataires indiquent à 80% ignorer le DPE de leur résidence et ont eux aussi tendance à le surestimer, même si la consommation énergétique est le sujet sur lequel ils notent le moins favorablement leurs conditions d’habitat. Cette méconnaissance commune et l’ampleur des réticences à s’engager dans des travaux significatifs, et donc efficients, semblent faire entrer le locatif privé dans une zone de flou, voire de potentielle confrontation à terme, qui pourrait peser plus encore sur la relation locataire-bailleur, sauf à créer une véritable dynamique de transformation du parc et probablement à repousser les échéances.

Typologie des bailleurs et conditions d’efficacité

Selon l’enquête précitée, 13% des Français majeurs sont des bailleurs privés, en direct ou via une société civile immobilière (SCI). Ces bailleurs sont principalement issus des classes moyennes et supérieures, avec une surreprésentation des 50-64 ans et proposant majoritairement de petites surfaces en collectif. Pour autant, ils ne présentent pas un profil homogène. 29% sont des investisseurs, essentiellement aisés et seniors, en quête de diversification patrimoniale et d’avantages fiscaux plutôt détenteurs de biens acquis neufs et dont la performance énergétique est satisfaisante. Leur recherche de rentabilité à long terme ne se matérialise souvent qu’à la revente alors que les loyers perçus peinent à couvrir les charges. Le deuxième groupe (33%) rassemble plutôt des bailleurs par défaut ou par attachement à un bien, souvent hérité. Nettement plus jeunes et moins aisés, ils ont plus fréquemment des difficultés avec leurs locataires. Leur enjeu est moins d’accroître leur capital et d’optimiser sa rentabilité que de couvrir les coûts de détention du bien ou de permettre son utilisation par des proches.

Enfin, le troisième groupe (38%), plus équilibré sur le plan sociodémographique, rassemble des bailleurs, à certains égards «semi-professionnels» parce qu’ils ont investi depuis plusieurs années qu’ils sont souvent multidétenteurs et qu’ils parviennent à dégager des revenus récurrents de leurs investissements locatifs. Pour l’essentiel, le million de ménages détenant plus de cinq biens et propriétaire de la moitié du parc privé appartient à ce groupe. Ces bailleurs partagent les incertitudes, voire les doutes de leurs homologues quant au rapport avantages / coûts des travaux de rénovation énergétique mais s’inscrivent davantage dans une logique d’investissement de long terme, avec les moyens économiques de la mettre en œuvre et un impact potentiel sur la majeure partie du parc.

Une offre de travaux capable de garantir un certain niveau de rendement à l’investisseur et la mise en œuvre d’un statut du bailleur privé valorisant explicitement la rénovation énergétique pourraient conduire à un nombre de rénovations performantes hors d’atteinte aujourd’hui. Et rendre possibles in fine, quoiqu’avec retard, les objectifs de limitations des émissions pour 2030.