Les assureurs tâtent le terrain de la désintermédiation du financement immobilier

Si les premiers signes de désintermédiation du financement ont été visibles dans les prêts aux entreprises et aux infrastructures, les banques n’hésitent pas à généraliser cette pratique. Natixis a ainsi arrangé auprès d’investisseurs institutionnels le refinancement hypothécaire d’un portefeuille d’actifs immobiliers d’un fonds grand public de CBRE Global Investors (GI): la dette a été placée auprès des filiales de gestion immobilière de deux assureurs – en l’occurrence Allianz Real Estate et Axa Reim – et de la banque ING Bank France-Real Estate Finance.

Un prêt hypothécaire a été privilégié, car «les assureurs disposent dans leur bilan de poches réservées à ces financements; en outre, ces placements offrent des rendements légèrement supérieurs aux autres classes d’actifs présentant le même risque», explique Mohamed Kallala, responsable mondial financement et conseil immobiliers chez Natixis. Mais la banque a dû aménager une structure juridique particulière.

Ce portefeuille est composé de 12 centres commerciaux répartis sur l’ensemble du territoire français. Le refinancement représente 406,5 millions d’euros, structuré en une seule tranche (hormis une facilité de trésorerie représentant environ 2% du montant), sachant que les assureurs évitent les transactions avec un levier élevé. «Les centres ont été acquis indépendamment les uns des autres; leurs dettes ont donc des caractéristiques très différentes. Le montage permet de rééquilibrer les dettes et de les relier pour présenter un risque de portefeuille unique», indique Mohamed Kallala.

Afin de rassurer les investisseurs institutionnels, en particulier les deux assureurs, le financement a été structuré de telle sorte que les difficultés ou le défaut d’un centre commercial puissent être compensés par un autre. Mais un mécanisme de collatéralisation classique était impossible sous forme de prêts hypothécaires. Traditionnellement, «la collatéralisation consiste en un prêt chapeau, qui finance les filiales par des prêts intragroupes. Nous avons donc inversé la structure, en créant des passerelles juridiques avec le prêt relatif à chaque centre», explique Mohamed Kallala.

La présence d’assureurs européens dans l’intermédiation de financements immobiliers pourrait se généraliser. Ils sont aujourd’hui dotés de véritables équipes, souvent constituées d’anciens banquiers.