Le marché des bureaux entre rattrapage et résistance

Les prises à bail ont rebondi en Ile-de-France après le mauvais premier trimestre, notamment sur les grandes surfaces.
Immobilier de bureaux 1 PIERRE
Le marché de l’emploi reste à un très bon niveau et soutient la demande de bureaux  -  (Fotolia)

Les reprises en avril et en juin n’étaient que des prémices. Des finalisations de prises à bail se sont confirmées cet été, le marché locatif de bureaux en Ile-de-France contenant chaque mois sa baisse par rapport à 2022. Celle-ci est passée de -22% fin juin à désormais -18% avec 1.098.358 m² placés sur huit mois, selon les données de BNP Paribas Real Estate. «Nous restons sur l’idée d’une baisse de -15% sur l’année vu les difficiles conditions du marché, indique Guillaume Joly, directeur de la Recherche pour la France. Mais le statu quo du début d’année s’atténue sur les transactions de grandes surfaces (au-dessus de 5.000 m²), passées de -34% fin juin à -25% fin août. Certains deals, longtemps en ‘stand-by’, se bouclent, d’autres seront reportés sur 2024. Mais le marché de l’emploi reste à un très bon niveau et soutient la demande de bureaux.»

La résistance du QCA, le trompe-l'œil de la deuxième couronne

Le secteur Paris hors Quartier Central des Affaires (-37% entre 2022 et 2023) reste plus sensible que Paris QCA (-17%) à la faible disponibilité de grandes surfaces, mais pas mal d’opérations sont en attente pour les prochains mois. «A l’opposé, la baisse de seulement 4% sur la deuxième couronne – grâce aux grandes transactions du début d’année – agit en trompe-l'œil. Les volumes sont très inférieurs à leur moyenne de long terme», précise l’expert, évoquant aussi les repositionnements en faveur de la première couronne (+13%), et assez peu de mouvements sur le Croissant Ouest (-18%).

La dichotomie entre Paris et la périphérie en lien avec la recherche de centralité continue à se retrouver sur les taux de vacance (3,6% dans Paris ; 20% en péri-Défense et première couronne Nord) et les loyers. «La forte progression des loyers dans Paris QCA (871 euros/m²/an) est toujours liée à la forte demande conjuguée au faible taux de vacance. Mais l’indice des loyers des activités tertiaires (Ilat), qui bénéficie de sa composante inflation (50% vs 25% pour le niveau de PIB et 25% pour l’indice du coût de la construction), permet de faire progresser significativement les loyers courants des utilisateurs, poursuit Guillaume Joly. Pour les investisseurs, ça vient atténuer en partie la perte de valeur sur l’actif. Pour des utilisateurs dans les secteurs au taux de vacance élevé, ils ont pu voir leur loyer augmenter relativement plus que la valeur de marché induite, et peuvent donc vouloir déménager.» Des non-renouvellements de bail porteurs pour les volumes de transactions, et pour plus de centralité encore.

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Le marché en régions tient son rang

Après une année 2022 record (1.326.347 m² placés, +9%), les sept grandes métropoles françaises peinent un peu en 2023 : 551.374 m² placés au premier semestre (-21%), selon BNP Paribas Real Estate. «Mais les volumes démontrent une certaine résilience, 6% au-dessus de la moyenne de dix ans, relativise Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction en charge des Régions. Nous constatons encore une très bonne dynamique des moyennes surfaces (+11% sur les 1.000-5.000 m²), et un retrait des volumes en grandes surfaces (>5.000 m²). Rappelons que le marché de 2022 a été largement dopé par quelques méga-deals (>30.000 m²) notamment liés au secteur public.» La baisse est de -15% pour les locations en seconde main, de -8% pour celles dans le neuf.

La hiérarchie entre les grandes villes évolue, avec de belles progressions dans le Sud-Ouest entre Bordeaux (+49%), repassé devant Lille (-45%) en valeur absolue cette année, mais toujours derrière Lyon (-26%) -, et Toulouse (+18%), voire Montpellier (-27%), devant Nantes (-27%).

Mais l’offre disponible progresse de manière très mesurée (+6% sur un an ; +4% pour le neuf) et les taux de vacances sont bas : entre 3% à Nantes et 5,5% à Bordeaux (5,3% à Lyon), et restent en dessous de la moyenne francilienne (8%). «Autre point très rassurant : les loyers sont stables ou en progression, avec des mesures d’accompagnement modérées, entre 10% et 15% seulement», conclut Jean-Laurent de La Prade.

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