La pression monte sur les plates-formes de crowdfunding immobilier

La montée en charge du crowdfunding immobilier - avec 18 millions d’euros collectés sur les six derniers mois - mobilise les autorités de régulation. L’Autorité des marchés financiers (AMF) a déjà alerté sur le danger de montages impliquant la détention de parts de SCI (société civile immobilière) ou de SCCV (société civile de construction vente) et dans lesquels les investisseurs peuvent se retrouver engagés au-delà de leur apport. Cette structuration concerne surtout les quelques plates-formes de crowdfunding immobilier à visée patrimoniale, pour l’achat en commun d’un bien.

Mais la pression augmente aussi sur les plates-formes, plus nombreuses, dont le modèle repose sur le financement en fonds propres de promoteurs. «J’ai demandé à mes services, en lien avec les régulateurs, de réfléchir à l’encadrement des dispositifs avec structures intercalaires (de type SAS, ndlr). Certains modèles qui se sont développés dans le crowdfunding immobilier ne sont pas satisfaisants», a déclaré le ministre de l’Economie Emmanuel Macron lors des Troisièmes Assises de la finance participative qui se sont tenues le 29 mars.

Le schéma appliqué par les grands acteurs du crowdfunding immobilier (Anaxago, Wiseed) consiste à regrouper les investisseurs (actionnaires ou porteurs obligataires) dans un véhicule d’investissement (holding de type SAS) qui investit lui-même sous forme de compte courant d’associés dans une société de projet (de type SCCV) détenue par le promoteur. Chaque véhicule correspond ainsi à une opération immobilière précise.

«Bercy souhaite qu’il y ait pour l’investisseur une très grande transparence entre son investissement dans la holding et le mode d’intervention de la holding», explique Stéphanie Savel, présidente de Wiseed. Des discussions sont en cours. «Le régulateur pourrait déjà faire preuve de pédagogie et mieux expliquer le montage», estime Souleymane Galadima, directeur général de Wiseed Immobilier.

Plus radicale, une option consisterait à faire rentrer directement les investisseurs dans la société de projet qui serait alors de type SAS, la plate-forme étant le représentant de la masse des obligataires. Le défi serait toutefois d’imposer ce montage aux promoteurs, alors que la SCCV leur procure une transparence fiscale.

Pour son activité cette année, Wiseed Immobilier table sur 40 millions d’euros d’investissements dans 70 programmes, contre 20 millions d’euros et 33 programmes en 2015.