«Icade est en avance sur tous les points du plan stratégique dévoilé fin 2015»

L’Agefi : Pourquoi relevez-vous une nouvelle fois votre objectif de croissance de cash-flow net courant 2017?

Victoire Aubry : En effet, après avoir rehaussé une première fois notre objectif de croissance du cash-flow net courant (CFNC) par action de «supérieur à 4%» à «autour de 7%» en juillet, nous sommes aujourd’hui en mesure de préciser que la croissance du CFNC du groupe devrait se situer «autour de 8%». Les résultats opérationnels sur les trois métiers s’orientent favorablement, et l’optimisation de notre passif a eu un effet accélérateur très sensible. Sur la Foncière Tertiaire notamment, le taux d’occupation à plus de 89% dans nos parcs d’affaires, un an à l’avance, combiné à une politique active d’acquisitions, ont permis de préserver la trajectoire haussière du cash-flow tout en assurant une rotation d’actifs salutaire à la qualité du portefeuille. Quant à la Promotion, elle devrait afficher une croissance de son chiffre d’affaires proche de 20% en 2017 à 1,2 milliard d’euros, ce qui se traduira directement dans le CFNC de l’activité de développement. Enfin, la restructuration du passif, véritable booster du CFNC du groupe, nous permet d’enregistrer une baisse de 30% de nos frais financiers en deux ans, alors même que notre dette a augmenté de près de 33%. Les effets positifs de ces performances financières nous permettent d’anticiper pour 2017 un total shareholder return (TSR) de 19,5% sur l’action (base cours de bourse 20 novembre), et de plus de 10% sur l’actif net réévalué (ANR).

Une hausse de 8% du CFNC attendue en 2017

Comment avez-vous réduit vos frais financiers?

Les opérations réalisées en 2016 et poursuivies en 2017 portent pleinement leurs fruits cette année, permettant de réduire le coût de la dette, d’allonger sa maturité et d’accélérer la désintermédiation. A commencer par le remboursement l’an dernier de la plus grande partie de la souche obligataire 2021 à 2,25% financé par l’émission d’une ligne de 500 millions d’euros à 10 ans à 1,125%. Par ailleurs, nous avons également optimisé notre politique de couverture de taux, avec le remboursement de près de 900 millions d’euros de nominal de swaps, dégageant un réel gain sur nos frais financiers, tout en conservant une politique de couverture très sécurisée : à fin juin, 78% de la dette du groupe était désintermédiée, son coût ressortait à 1,68%, nous sommes couverts à 100%. Depuis, en septembre dernier, nous avons émis une obligation «verte» de 600 millions d’euros à 10 ans offrant un coupon de 1,5% : le coût moyen de la dette devrait très légèrement baisser en fin d’année, tandis que la maturité était de 6,1 années à fin juin et devrait remonter autour de 6,5 ans fin 2017. Notre objectif reste de mener une politique de couverture du risque de taux active à moyen terme, à travers notamment la souscription de swaps forward, tout en veillant à poursuivre l’augmentation de la maturité de la dette.

Où en est le rachat d’ANF Immobilier?

L’offre publique sur les rachats des minoritaires d’ANF Immobilier est ouverte depuis le 16 novembre et jusqu’au 6 décembre. Si ce rachatne sera consolidé dans nos comptes seulement sur deux mois en 2017, il sera relutif dès 2018 sur le cash-flow net par action. Le pipeline de développement de près de 200 millions d’euros d’ANF Immobilier participera à notre croissance et nos objectifs de création de valeur. Grâce à cette acquisition, nous avons déjà atteint avec un an d’avance notre objectif de 5% à 10% du patrimoine de la foncière tertiaire en régions. Compte tenu de cette accélération de notre programme d’acquisitions, une légère hausse du ratio d’endettement (LTV) est attendue au cours des 18 prochains mois (entre 41% et 42%). Notre objectif de LTV autour de 40% sera atteint à fin 2019 comme annoncé.

Pourriez-vous initier des opérations semblables à l’accord signé avec Korian en septembre dernier?

L’accord avec Koriannous permet de nous diversifier sur le marché des Ehpad (maisons de retraite médicalisées) sur lequel nous n’étions pas encore présents. Ce segment offre un taux de rendement autour de 4,5%, plus tendu que celui de l’hospitalisation de courte durée (MCO), autour de 5,50%, et qui doit encore bénéficier de la compression des taux. Ce partenariat avec Korian comporte deux volets pour Icade : la mobilisation des équipes promotion pour la construction dans un premier temps de 15 établissements à livrer en deux/trois ans, et par ailleurs, des potentiels investissements pour Icade Santé, qui pourrait acquérir la moitié de ces établissements. Cet accord de partenariat se situe dans la logique de nos autres accords avec nos exploitants.

Icade Promotion cible un RoE de 15% en 2018

Quelle est votre vision à moyen terme?

Nous sommes en avance sur tous les points de notre plan stratégique dévoilé fin 2015. Nos objectifs 2019 de valorisation du patrimoine à 11,4 milliards d’euros devraient être atteints un an à l’avance dès fin 2018. Et les objectifs de taux d’occupation financier sur le périmètre de la foncière de bureaux ont été d’ores et déjà atteints dès juin 2017. Concernant Icade Promotion, nous serons au rendez-vous de l’objectif à fin 2018 de 1,3 milliard d’euros de chiffre d’affaires et de 6,5% à 7% de la marge opérationnelle. Icade Promotion, qui profite aussi des synergies avec les Foncières Tertiaire et Santé, est en train de retrouver toute sa place sur le marché. L’objectif de retour sur investissements (ROE) de 12% en 2018, contre 6,1% en 2016, sera atteint dès cette année. Et nous relevons la cible 2018 à 15%.

Le pipeline de la Foncière Tertiaire dispose de projets de 1,7 milliard d’euros d’ici à 2022, 25% seront déjà réalisés fin 2019. Les trois prochaines années devraient nous être très favorables avec la perspective du Grand Paris et des Jeux olympiques.

Fort de cette avance, nous allons travailler dès l’an prochain sur la poursuite de nos ambitions au-delà de 2018.