Gecina paie le prix fort pour s’emparer d’Eurosic

Un an après s’être battus pour la reprise de Foncière de Paris, Gecina et Eurosic signent leur contrat de mariage. Gecina va racheter Eurosic sur la base d’une valorisation de 3,3 milliards d’euros, donnant naissance à la première foncière européenne de bureaux avec 15,3 milliards d’euros d’actifs.

Un coup de maître pour Meka Brunel, directrice générale de Gecina depuis le début de l’année et ancienne présidente Europe de Ivanhoé Cambridge, premier actionnaire de Gecina avec 22,9% du capital. Vendredi dernier, lors d’une journée investisseurs, elle avait réitéré sa volonté de renforcer la présence du groupe dans les bureaux parisiens. C’est chose faite: Eurosic détient un patrimoine de 6,2 milliards d’euros, principalement de bureaux prime à Paris et dans le croissant ouest. Le nouvel ensemble affichera un patrimoine de 19,3 milliards d’euros, soit la quatrième foncière européenne, avec un pipeline combiné de projets de 2,5 milliards d’euros pour un rendement attendu de 6%.

Dans le cadre de cette opération amicale, les six principaux actionnaires d’Eurosic (Batipart, Covéa, Crédit Agricole Assurances, Assurances Crédit Mutuel, Debiopharm et Latricogne) pesant 94,8% du capital se sont engagés à céder des blocs d’actions, pour 85,3% du capital et à apporter leurs titres à l’offre publique obligatoire pour 9,5% du capital. Gecina offre 51 euros par action Eurosic, soit une prime de 24,5% sur le cours de mardi et de 27% sur le cours trois mois, et 7 actions Gecina pour 20 actions ou Osra (obligations subordonnées remboursables en actions) Eurosic, soit une prime de 14% sur le cours trois mois. Les mêmes conditions seront offertes aux minoritaires dans le cadre d’une offre publique obligatoire qui devrait être déposée en septembre, avant d’être suivie d’un retrait de la cote.

Financement par émissions d’obligations

Ce prix représente une prime de 2,5% sur le patrimoine d’Eurosic à fin juin 2017, et une prime de 5,6% sur l’actif net réévalué ajusté (+6,9% dans le cadre de l’offre d’échange). «Si le prix offert par Gecina nous semble un peu cher, il est en ligne avec les expertises, elles-mêmes à des niveaux élevés, constate Benoît Faure-Jarrosson, analyste chez Invest Securities. Alors que Gecina a proposé l’an dernier, sans succès, 150 euros par action Foncière de Paris, la foncière paie aujourd’hui par transparence cette pépite 174 euros par action. Une belle opération pour les actionnaires d’Eurosic, mais pas pour les minoritaires de Foncière de Paris, expropriés en janvier dernier dans le cadre d’un retraitobligatoire à 136 euros par action». En dépit du prix offert, Gecina table sur une relution de 10% sur le résultat net récurrent dès la première année.

Gecina financera ce rachat par des émissions obligataires à hauteur de 1,5 milliard – qui seront lancées dès l’obtention du feu vert de l’Autorité de la concurrence attendu fin juillet – et par une augmentation de capital de 1 milliard. Le solde sera tiré sur des lignes de crédit disponible. L’ensemble de ces opérations permettra d’accroître le flottant de Gecina, qui passerait de 51% à 55%.

Par ailleurs, le portefeuille de diversification d’Eurosic (actifs de loisirs, de santé et d’hôtellerie) sera repris par Batipart pour 463 millions d’euros.