Des bureaux au prix fort

Notre stratégie d’investissement est la suivante: les bureaux d’abord! Pourquoi? Au sein de l’immobilier commercial, les espaces de bureaux restent la classe d’actifs la plus mature. Ils offrent les plus grands volumes d’investissement qui présentent des opportunités d’investissement attrayantes. Ils sont également considérés comme le secteur immobilier le plus transparent grâce à des volumes de transaction élevés. Nous pensons que c’est la seule classe d’actifs qui offre des flux de trésorerie stables combinés à un potentiel de hausse liée à l’augmentation des loyers, sur la base de l'évolution des niveaux du marché ou de l’inflation. Figure 1: Capital investi en Europe par secteur sur les 12 derniers mois Source: CBRE, T22021Ce n’est pas le cas de l’immobilier résidentiel, où le potentiel d’augmentation des flux de trésorerie est limité, les loyers d’un même bien ayant tendance à rester stables pendant des années. L’immobilier industriel bénéficie de baux à long terme (10ans par exemple), mais s’accompagne d’un risque élevé de vacance après l’expiration du bail pendant la recherche de nouveaux locataires par les propriétaires. Mais qu’en est-il de l’impact du travail à domicile? Les avis divergent, mais de nombreuses personnes en ont assez de travailler à domicile. L’interaction quotidienne avec les collègues et les clients leur manque. Ils sont frustrés par les mauvaises connexions wi-fi à la maison, le défi consistant à jongler entre ménage, famille et animaux domestiques, tout en se concentrant sur leur travail. S’il est facile de renvoyer des équipes expérimentées chez elles, il est beaucoup plus difficile de familiariser en douceur de nouveaux collègues aux processus de travail, ou de lancer de nouvelles initiatives. Figure 2: Évolution potentielle de la vacance des bureaux, par région Source: Bank J. Safra Sarasin Ltd, Cushman Wakefield & Statista, T22021 Vous ne vous attendez donc pas à une baisse de la demande de bureaux? Même si les travailleurs ont la possibilité de travailler à domicile un ou deux jours par semaine, cela ne réduira pas la demande d’espaces de bureaux. Les entreprises peuvent reconfigurer leurs espaces de bureaux pour offrir davantage de zones de réunion, d’interaction et de loisirs. C’est ce que l’on observe déjà sur les marchés de bureaux qui ont survécu au Covid en accusant seulement un léger ralentissement, comme l’Allemagne. Sur les marchés de bureaux qui montrent des signes de ralentissement, les raisons sont généralement liées à l'économie plutôt qu’au Covid, comme à Londres, qui a été durement touchée par le Brexit. Et qu’en est-il des autres classes d’actifs immobiliers? Nous n’investissons pas dans l’industriel, car les rendements sont passés de deux chiffres il y a 10 ou15ans à moins de 5% aujourd’hui. Ce n’est pas le moment d’envisager une entrée sur le marché. Nous notons que les actifs logistiques sont principalement basés sur la location; vous n’achetez pas de substance et beaucoup d’emplacements peuvent facilement être reproduits. Nous sommes actuellement prudents en ce qui concerne le commerce de détail et examinons les opportunités de manière très sélective. Si le commerce de détail reste important pour le développement urbain et l’interaction humaine, nous ne voyonspas encore de solution à la baisse de la demande de commerce de détail dans les emplacements de premier choix. Nous avons mis ce secteur en veilleuse pour le moment. Nous croyons fermement au retour du tourisme et des voyages, mais nous n’avons qu’un seul hôtel en portefeuille et examinons les autres opportunités avec prudence. L’une des conséquences du Covid a été de montrer que les réunions virtuelles peuvent, dans une certaine mesure, remplacer les réunions en présentiel. Nous nous attendons à ce que les entreprises en tirent parti et dépensent moins d’argent en voyages d’affaires. Il convient de noter que la forte expansion du marché hôtelier avant la crise a entraîné un boom de la construction de nouveaux hôtels et une offre excédentaire de chambres qui ne peuvent être occupées. La vieille règle, voulant que les baux d’hôtels (par opposition aux contrats de gestion) ne marchent que sur des marchés très solides et peu volatils, vaut toujours. Michael Montebaur, Directeur d’investissement &José Rodríguez-Ponga Linares, Directeur d’investissementAucun changement réel donc? Bien sûr que si! Nous voyons un certain potentiel dans l’immobilier résidentiel. Nous nous rendons compte que la demande résidentielle est énorme et que les rendements ont énormément baissé. Nous percevons quelques opportunités cachées que nous suivons de près. Mais votre approche en matière de bureaux reste inchangée? Pas tout à fait. Nous continuons à privilégier les emplacements centraux et bien desservis, et la flexibilité du bien reste essentielle. Mais nous nous concentrons également de plus en plus sur le potentiel que représentent les propriétés conformes aux normes ESG et répondant à des normes de durabilité élevées. Les notions de «manage to core» (acquérir des biens de premier ordre) et de «manage to sustainability» (viser la durabilité) sont au centre de notre stratégie et font grimper la valeur! Nous considérons toujours cette approche comme prometteuse dans le secteur des bureaux si vous investissez dans des sites en croissance stimulés par une dynamique positive Disclaimer Luxembourg: Cette publication est distribuée au Luxembourg par la Banque J. Safra Sarasin (Luxembourg) SA (la «Banque Luxembourgeoise»), ayant son siège social au 17-21, Boulevard Joseph II, L-1840 Luxembourg, et soumise au contrôle de la Commission de Surveillance du Secteur financier - CSSF. 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