L’immobilier commercial américain va encore peser sur les banques

A l’inverse du secteur résidentiel qui se stabilise, l’immobilier commercial américain continue de vivre des jours difficiles. La chute des prix y est à présent plus forte que sur le marché des maisons. Depuis le point haut d’octobre 2007, les prix ont ainsi plongé de 40,3%, sur la base de l’indice Commercial Property Price Index de Moody’s. Le prix des maisons a quant à lui reculé de 32,5% depuis le sommet du deuxième trimestre 2006, d’après l’indice Case-Shiller de Standard & Poor’s.

Sensible à l’évolution de la conjoncture et du marché de l’emploi, l’immobilier commercial s’est contracté à partir de fin 2007, point de départ officiel de la récession aux Etats-Unis. Le taux de vacance dans les bureaux des quartiers d’affaires s’élève à 13,7% à fin juin d’après Cushman & Wakefield, contre 9,7% en décembre 2007. En 2003, il avait culminé à 15,5%.

La détérioration de l’immobilier commercial sera encore lourde de conséquence pour le secteur financier. Compte tenu de la chute des prix, de nombreux prêts hypothécaires contractés au plus haut du marché ne respectent plus le ratio de loan-to-value (dette sur la valeur de l’actif). Par ailleurs, la hausse des libérations d’espaces met sous pression les cash-flows générés par les loyers. Dans ce contexte, le taux de défaut sur les prêts hypothécaires détenus par des banques américaines pourrait passer de 4,2 % fin 2009 à 5,4% fin 2011 d’après Real Estate Econometrics. Les établissements bancaires américains sont très exposés puisque 15 % de leur portefeuille de prêts porte sur l’immobilier commercial d’après le bureau d’études. Les petites banques commerciales seraient les plus touchées car elles détiendraient deux tiers des lignes accordées au secteur.