L’immobilier américain rebondit sans reprise des financements

L’immobilier américain a été au cœur de la crise financière, l’extraordinaire boom des «mortgages», et notamment les fameux «subprimes», ayant propulsé l’investissement en immobilier résidentiel à près de 6% du PIB des Etats-Unis en 2006. L’effondrement qui a suivi (le ratio est tombé à 2% du PIB en 2010) a lourdement pesé sur la croissance économique: au-delà des effets directs, la baisse des prix de l’immobilier s’est traduite par un effet richesse négatif pour les ménages, les incitant à accroître leur taux d’épargne et à réduire leur consommation.

Le marché immobilier semble conforter les signes de reprise observés depuis le début de l’année, comme en témoigne le rebond de 15% des mises en chantiers de nouveaux logements en septembre mais aussi des transactions. Cette tendance favorable devrait se poursuivre, confortée par la hausse des permis de construire et les indicateurs avancés semblent cohérents avec des niveaux de mises en chantier de logements supérieurs à un million sur une base annualisée, soit près de deux fois ceux observés en 2009.

Cette tendance positive est confirmée par l’évolution de l’indice Case-Shiller - représentatif de l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel dans les 20 principales villes des Etats-Unis - en hausse depuis février, mais aussi par le rebond du ratio ventes / stock. Il ne reste plus qu’une catégorie d’indicateurs en berne: ceux liés aux financements. Ni le stock de prêts immobiliers ni les nouvelles demandes de prêts ne semblent se redresser, un phénomène qui paraît lié au pourcentage encore élevé de ménages dont le montant de la dette immobilière dépasse la valeur de leur bien. La route est donc encore longue vers la normalisation du secteur.

nuno.teixeira@schroders.com

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