Les prix immobiliers américains sont promis au ralentissement

Des hausses «presque trop belles pour être vraies». Selon Teunis Brosens, économiste chez ING, les dernières statistiques de prix dans l’immobilier américain sont trop flatteuses pour durer. L’indice S&P Case-Shiller du mois d’août fait apparaître une augmentation des prix de 0,9% par rapport à juillet dans les vingt plus grandes villes du pays. Sur un an, le rythme de croissance s’est accéléré à 12,8%, contre 12,3% à fin juillet, et au-delà du consensus des économistes à 12,5%. Dans une ville comme San Francisco, la hausse annuelle dépasse même 25%.

Indicateur retardé de la santé du marché qui amplifie les variations à la hausse comme à la baisse, le S&P Case-Shiller contredit cependant d’autres données récentes. Les promesses de vente ont plongé de 5,6% en septembre, leur plus fort recul en plus de trois ans. Le sentiment des promoteurs et constructeurs a par ailleurs diminué en octobre, le blocage politique autour de la dette à Washington n’expliquant qu’une partie de la dégradation.

La remontée des taux des crédits hypothécaires qui s’est produite après mai, à la suite des déclarations de la Fed sur un ralentissement de son programme d’achats d’actifs commence tout juste à faire sentir ses pleins effets. Depuis la réunion de mi-septembre, où le début du «tapering» a été repoussé par surprise, la détente des taux des mortgages n’a pas effacé la hausse. «Les taux fixes 15 ans - 30 ans restent de 50 à 70 pb plus élevés qu’au début de l’année, précise Teunis Brosens. Les demandes de crédit immobilier se sont stabilisées depuis l’été, à environ 10% en dessous des volumes des premiers mois de 2013. Tout cela signifie que la demande ralentit en raison de taux d’emprunt plus élevés, mais ne s’effondre pas».

Tout comme ING, Natixis table aussi sur un ralentissement modéré des prix dans les prochains mois. «Il sera intéressant de voir comment la Fed de Janet Yellen évaluera les développements du marché dans sa décision d’engager le tapering», indique Teunis Brosens. De ce point de vue, la Réserve fédérale a une certaine latitude: elle peut arbitrer entre ses rachats d’emprunts d’Etat américains ou de titres adossés à l’immobilier (MBS), qui représentent respectivement 45 et 40 milliards de dollars d’achats mensuels.