Les fonds ouverts allemands vont devoir céder près de 20 milliards d’euros d’actifs
Selon le conseil DTZ, la crise des fonds immobiliers dits «ouverts» va entraîner la mise sur le marché de 18,4 milliards d’euros de biens
Krystèle Tachdjian
La crise des fonds immobiliers allemands dits «ouverts» devrait conduire à la mise en vente d’environ 20 milliards d’euros d’actifs sur le marché, selon une étude menée par le groupe de conseil en immobilier DTZ. La principale difficulté de ces fonds ouverts, propriétaires d’immeubles de bureaux, est que les investisseurs ont la possibilité de récupérer leur argent à tout moment. Dans le sillage de la crise immobilière et financière en 2008 ces fonds ont ainsi fait les frais d’un vent de panique qui a poussé les investisseurs à retirer leurs liquidités. Les mesures visant à protéger l’épargne des Allemands annoncées dans la foulée ont amplifié le phénomène en encourageant les transferts des fonds immobiliers vers les comptes garantis. L’annonce récente de la liquidation du fonds Immoselect d’Axa de 2,4 milliards d’euros est annonciateur d’autres fermetures. Les remboursements massifs contraignent en effet les opérateurs à liquider ces structures, qu’ils avaient temporairement fermées aux rachats.
Depuis leur retour sur le marché en 2010, treize fonds ouverts allemands ont vendu environ 5,7 milliards d’actifs en Europe dont 3,9 milliards d’immeubles tertiaires, essentiellement en Allemagne, en France et au Royaume-Uni, souligne DTZ. Cinq autres fonds sont actuellement gelés pour certains jusqu’à juin 2013.
Selon le rapport, le processus de liquidation des fonds allemands entraînera la mise sur le marché de 18,4 milliards d’euros d’actifs, dont 5,3 milliards dans le cadre de la liquidation annoncée de CS Euroreal, un fonds allemand de Credit Suisse, 4,8 milliards pour SEB ImmoInvest, et 3,5 milliards d’euros pour KanAm Grundinvest Funds.
Ces ventes vont créer des opportunités sur le marché mais «la question essentielle est de savoir si les marchés locaux ont la capacité à absorber ces ventes forcées sans déprécier les valeurs vénales», explique dans un communiqué Magali Marton, directrice des études chez DTZ. Les 18,4 milliards d’euros d’actifs amenés à être cédés représentent près de 8% du volume des investissements en Europe, dont 5% dans les marchés cœur allemand, français et britannique.
En Europe du Sud et au Benelux, ces ventes vont peser respectivement pour 12 % et 19% des volumes d’investissement actuels. DTZ estime ainsi que l’on peut s’attendre dans ces deux régions à des difficultés sur les prix de cession qui n’atteindront probablement pas les montants attendus.
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