Les analystes de Citi croient à un retour des émissions de CMBS en 2013

Les analystes de Citi croient à un retour en grâce des émissions de titrisations adossées à des prêts immobiliers commerciaux (CMBS) en Europe. Selon eux, les émissions de CMBS, qui sont devenues rares depuis la crise, seraient peu coûteuses pour les banques comparées à ce que rapportent les prêts immobiliers de ce type. Cette différence les rendrait d’autant plus attractives que 21 et 12 milliards d’euros de prêts sous-jacents aux CMBS arriveront à maturité en 2013 et 2014.

Le retour se fera par la Grande-Bretagne. Les analystes posent deux hypothèses importantes. D’abord, ils estiment que les banques ne vont pas financer leurs nouveaux prêts auprès de la Banque d’Angleterre (BoE). Le programme de financement lancé cet été par la BoE (Funding For Lending Scheme) aurait uniquement un impact pour les prêts immobiliers résidentiels et les prêts aux PME. Deuxièmement, les analystes sont convaincus que les marges sur les prêts commerciaux ont augmenté en 2012 alors que les données réelles sur ce marché ne sont pas encore disponibles.

Les marges devraient ressortir en moyenne à 350 points de base au-dessus du Libor (contre 303 pb à la mi-2011) d’après leurs estimations. Or, les tranches seniors des CMBS sur le marché secondaire traitent à 240 pb au-dessus du Libor en moyenne. Et, d’après les différents calculs des analystes, le coût d’émission d’un CMBS se situerait entre 234 et 282 pb au-dessus du Libor. Citi assure même qu’une émission pourrait être moins coûteuse encore en fonction de sa structure.

Non seulement leurs hypothèses demandent à être confirmées mais les analystes de Citi soulignent que «le succès d’un retour des émissions de CMBS dépendra beaucoup de la simplicité des structures et du fait que les rôles des contreparties à la transaction sont clairement définis».

Pour redonner confiance aux investisseurs dans cette classe d’actifs, ils attendent aussi les conclusions de la réflexion lancée cet été par le lobby du secteur du financement de l’immobilier commercial, Commercial Real Estate Finance Council Europe. Les résultats de la consultation, qui a suscité de nombreux commentaires, sont attendus à la mi-novembre. «Cette mobilisation montre d’une part l’intérêt des investisseurs pour cette classe d’actifs ainsi que la volonté des émetteurs de la renforcer afin de pouvoir espérer retourner sur un marché reposant sur des bases plus solides», écrivait l’analyste de Natixis, Henri de Mont-Serrat, en octobre.

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