Le recul des loyers de bureaux tranche avec la vigueur de l’investissement

La baisse des loyers du marché des bureaux se poursuit, alors même que le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise affiche une santé impressionnante». Tel est le paradoxe encore mis en avant par l’étude annuelle des marchés immobiliers du Crédit Foncier, publiée hier. L’analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par le Crédit Foncier Expertise pour les bureaux d’une surface supérieure à 1.000 m² montre ainsi une poursuite de la baisse des loyers réels.

Ce qui conduit à des écarts entre loyers réels et faciaux moyens pouvant atteindre jusqu'à -30% à La Défense et -25% à Lille. Cet écart varie ainsi entre -6% et -30% dans la région Ile-de-France et de -12% à -17% à Paris, de -8% à -22% à Lyon et de -6% à -25% à Lille.

Si la demande placée de bureaux en Ile-de-France a progressé de 15% l’an dernier pour atteindre 2,1 millions de m² et ainsi dépasser le seuil symbolique des 2 millions, ce niveau se situait toujours en deçà de 9% à sa moyenne décennale, de 2,3 millions. Un seuil qui ne devrait pas non plus être franchi cette année, même si le Crédit Foncier prévoit une progression supplémentaire de la demande de 7% à 2,2 millions de m2. En outre, l’étude met en avant un stock tertiaire sur le marché francilien qui affiche un niveau historiquement élevé de 4,02 millions de m² d’offre immédiatement disponible. Il correspond à près de deux années de placement locatif et dépasse de 27% sa moyenne enregistrée sur les dix dernières années (3,16 millions de m²).

Parallèlement, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise affiche un dynamisme insolent. Après une envolée de 50% sur un an en 2014 à 22,5 milliards d’euros, montant qui dépasse désormais sa moyenne décennale de 16 milliards d’euros pour la première fois depuis 2007, le Crédit Foncier anticipe une nouvelle hausse à 24 milliards d’euros cette année. Logiquement, le taux de rendement subit une pression baissière. Il est ainsi descendu à 3,75% à Paris quartier central des affaires, après 4,25% en 2012 et 2013, et à 5,50% en régions, après 5,75% en 2013 et 6% en 2012.

Néanmoins, l’investissement est porté à la fois par une abondance de liquidités à placer, mais également par la hausse de la prime de risque à 283 points de base (pb) pour les produits core, son niveau le plus élevé depuis 2004 et près de quatre fois supérieure à celui de 2008 (76 pb).