Le financement de Cœur Défense rouvre le marché français du CMBS

Le marché français des titrisations adossées à des prêts immobiliers (CMBS) a rouvert après sept ans de calme plat. Ironie de l’histoire, c’est l’immeuble Cœur Défense, à l’origine de la dernière transaction réalisée en 2007, qui a justifié l’émission de 410 millions d’euros réalisée fin août.

En mars dernier, le fonds immobilier Lone Star a pris le contrôle du complexe immobilier basé à La Défense qui avait été acheté par Lehman Brothers en 2007. L’opération de Lone Star a pu être réalisée grâce à un financement de 935 millions d’euros de Bank of America Merrill Lynch (BAML), structuré en deux tranches. Après des cessions à Axa et à une poignée d’investisseurs, restait à refinancer une partie de la dette senior. Ce qui a été fait avec l’émission de CMBS cet été.

Pour réussir la transaction, l’arrangeur, BAML, a dû vaincre les réticences d’investisseurs. Après la chute de Lehman Brothers, les propriétaires de l’immeuble Cœur Défense avaient eu recours à la procédure de sauvegarde au grand dam de créanciers, mais pour le bonheur des avocats qui ont bataillé des années devant les tribunaux pour trancher ce conflit. BAML, conseillé par le cabinet d’avocats Clifford Chance, a donc mis en place un mécanisme de double garantie. La banque a utilisé une «double Luxco» qui consiste à passer par des holdings luxembourgeoises pour empêcher la mise en sauvegarde de la société française détenue. L’arrangeur a aussi proposé aux investisseurs une «golden share» permettant de contrer toute sauvegarde.

L’émission de CMBS, placée de façon privée auprès de trois investisseurs, était constituée de deux tranches non notées. La première, de 328 millions d’euros, a été placée avec une marge de 185 pb au-dessus de l’Euribor 3 mois. La deuxième, de 82 millions d’euros, a bénéficié d’une marge de 350 pb.

«Suite au placement de l’opération, nous avons eu un certain nombre d’appels d’investisseurs internationaux qui nous ont dit qu’ils auraient acheté ce deal», assure Grégory Clerc, responsable de la distribution de la dette immobilière EMEA chez BAML. «Nous sommes assez positifs sur le marché français», dit-il.

Le développement du marché «est aussi une question de compétitivité de la titrisation par rapport à des solutions alternatives comme les prêts bancaires, les investissements des assureurs, etc.», souligne cependant Nathalie Esnault, managing director en charge de la titrisation chez Crédit Agricole CIB. Cette dernière n’attend pas de retour en force du marché.

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