Le Brexit gèle les fonds immobiliers britanniques

Les premiers signes de panique liés au Brexit se font sentir sur les marchés financiers. Standard Life lundi, puis Aviva et M&G hier, ont suspendu les rachats sur leurs fonds immobiliers ouverts. Ces derniers, investis sur le marché résidentiel et surtout commercial, pèsent respectivement 1,8 milliard, 2,9 milliards et 4,4 milliards de livres, soit plus du quart d’un secteur de 35 milliards de livres. Les investisseurs particuliers, inquiets des conséquences de la sortie de l’Union européenne sur les prix de l’immobilier, se sont pressés pour retirer leurs avoirs le plus rapidement possible, tant que l’absence de transactions empêche la mise à jour des valorisations.

Problème de l’illiquidité des actifs sous-jacents de fonds ouverts

Les mesures prises auparavant par les gérants n’auront donc pas suffi, qu’il s’agisse du passage à un cours acheteur ou de l’ajustement à la juste valeur, la plupart des fonds ayant réduit en amont leur valorisation d’environ 5%.

Les suspensions de rachats illustrent le problème de concordance de liquidité pour les fonds ouverts immobiliers. Les investisseurs individuels peuvent retirer leurs fonds sans limite et sans délai alors que les actifs sous-jacents ne sont pas liquides. Pour faire face à des rachats importants, les gestionnaires de fonds avaient avant le vote du 23 juin accru la part de cash dans leurs portefeuilles. Henderson GI disposait ainsi de plus de 20% de cash dans ses fonds immobiliers avant le référendum. Le coussin de liquidité du fonds suspendu par Standard Life s’élevait quant à lui à 13% à la fin mai, ce qui s’est révélé insuffisant. M&G, le principal investisseur dans l’immobilier britannique, pour le compte de Prudential et de ses clients, avec près de 30 milliards d’euros d’actifs sous gestion, ne disposait en moyenne que de 7,7% en cash dans ses fonds. Les demandes de retrait effectuées après 13 heures lundi ne seront pas exécutées, ont précisé M&G et Aveva. Tout comme Standard Life, M&G évaluera la situation au moins tous les 28 jours.

«La suspension a été requise pour protéger les intérêts de l’ensemble des investisseurs du fonds et pour éviter de compromettre le retour sur investissement du portefeuille», écrit Standard Life pour expliquer son geste. En l’absence de liquidité suffisante, les fonds ouverts risquaient de se retrouver forcés de vendre leurs actifs, ce qui pourrait aggraver la baisse des prix dans l’immobilier.

Un risque de stabilité systémique

Lors de la crise financière de 2007-2008, ces mêmes mécanismes avaient entraîné une baisse de 40% des prix au Royaume-Uni et obligé de nombreux fonds au Royaume-Uni et en Allemagne à liquider leurs positions. «La suspension temporaire des rachats nous permet de gérer la situation de manière plus juste et contrôlée. En prenant un peu plus de temps, nous espérons vendre les immeubles à des prix plus compétitifs afin d’agir dans l’intérêt de tous les investisseurs», explique ainsi Aveva.

Les risques d’un resserrement des conditions de crédit du fait de ventes forcées de la part des fonds immobiliers et d’une baisse consécutive de la valeur des actifs immobiliers utilisés comme collatéral figuraient en bonne place dans le rapport de stabilité financière présenté hier. Le nouveau dirigeant de l’autorité des marchés financiers britannique (FCA), Andrew Bailey, a précisé lors de sa présentation que l’institution surveillait de près l’évolution de la situation et qu’elle évaluerait la structure de ces fonds. «Nous devrons y revenir et regarder cela à la fois comme un problème de conduite et de stabilité systémique», a-t-il déclaré. Il devait rencontrer hier après-midi des dirigeants de l’industrie de la gestion d’actifs.

Le sujet dépasse le cadre britannique. La France réfléchit à autoriser, via la loi Sapin 2, le plafonnement des rachats pour «limiter les phénomènes de prime au premier sortant», explique le HCSF.