La crise des fonds immobiliers allemands s’envenime

La crise des fonds immobiliers allemands dit «ouverts» s’amplifie. Avec la liquidation annoncée du fonds Immoselect d’Axa, de 2,4 milliards d’euros, le nombre de ces fonds définitivement voués à la fermeture s'élève désormais à six. Morgan Stanley, le britannique Aberdeen et l’allemand KanAm en ont déjà fait de même. Selon les calculs de la fédération des gérants allemands, BVI, les dissolutions touchent près d’un tiers des actifs de cette branche, soit 85 milliards d’euros.

Le problème de ces fonds ouverts, propriétaires d’immeubles de bureaux, est que les investisseurs ont la possibilité de récupérer leur argent à tout moment, causant de sérieux problèmes de liquidités. Lorsqu’Axa avait décidé fin 2008 de rouvrir momentanément Immoselect, près d’un milliard d’euros avaient été retirés en trois mois, obligeant l’assureur à le refermer. Les experts estiment que ces fonds devront disposer d’un niveau de liquidité de 30% de leurs actifs pour éviter des problèmes de liquidités.

Parce que ce niveau est difficile à obtenir, les regards se tournent aujourd’hui vers les sept autres fonds immobiliers encore fermés provisoirement, notamment les deux poids lourds du secteur, Euroreal de Credit Suisse et ImmoInvest du suédois SEB. Ils gèrent chacun 6 milliards d’euros. Ils devront rouvrir au plus tard en mai prochain, ou bien être mis en liquidation, car aucun fonds ouvert ne peut rester fermé pendant plus de deux ans. Credit Suisse pense rouvrir le sien avant la fin de cette année. «Nous disposons actuellement d’un niveau de liquidité de 21% et je suis confiant de le relever à 25% dans les semaines à venir», a estimé hier son directeur, Karl-Heinz Reuß.

Même son de cloche de la part de SEB dont la directrice, Barbara Knoflach, confirme sa volonté de rouvrir ImmoInvest avant Noël. L’agence de notation Scope s’affiche plus pessimiste, estimant que les deux véhicules ne parviendront pas à mettre leur liquidité à niveau. Car la crise de la dette et le ralentissement de l'économie devraient retarder le processus de vente des immeubles, entamé par la plupart des fonds. La dissolution du fonds d’Axa pourrait aussi entraîner une fuite des investisseurs dans les autres fonds dès leur réouverture. Tel pourrait être le cas de Degi International, d’Aberdeen, dont la réouverture doit intervenir au plus tard le 16 novembre prochain. Le gérant promet de communiquer sa décision avant la fin du mois.