La Suède tente de dégonfler sa bulle immobilière

La Suède durcit encore ses règles bancaires. A l’occasion de la publication de son rapport de stabilité financière hier, la Riksbank a proposé de relever, de 15% à 25%, la pondération en risque des crédits immobiliers des banques suédoises. La banque centrale, qui a déjà imposé au secteur des exigences en capital supérieures à celles de Bâle 3 avec un ratio de common equity tier one à 12% en 2015, estime que cette nouvelle mesure forcera les prêteurs à mobiliser des fonds propres supplémentaires à hauteur de 32 milliards de couronnes (3,5 milliards d’euros).

La Banque royale de Suède s’inquiète, à juste titre, d’un risque systémique lié à l’immobilier. Entre 1995 et 2012, la hausse des prix des logements en termes réels atteint 143%. Elle se poursuit toujours, même si son rythme s’est infléchi depuis le début de la crise. Dans le même temps, l’endettement des ménages rapporté au revenu disponible est passé de 100% environ à 170%. Il repart à la hausse depuis début 2013 après trois années de stabilisation. Suivant un modèle répandu en Europe du Nord, une grosse proportion (70%) des prêts immobiliers dits «first mortgage», c’est-à-dire d’un montant inférieur à 75% de la valeur du bien, ne sont pas amortis.

«Les banques financent largement ces prêts sur le marché des covered bonds, et leur accès à cette source dépend de la confiance des investisseurs dans les actifs sous-jacents», souligne la Riskbank. En accroissant les exigences en fonds propres des prêteurs, le régulateur espère durcir l’accès au crédit. «Pour maintenir leur niveau de rentabilité, les banques pourraient choisir de remonter les taux des prêts immobiliers, ce qui réduirait la demande des emprunteurs», souligne le rapport.

Jusqu’à la mise en œuvre progressive des règles de Bâle 2 en Suède à partir de 2007, une banque devait mobiliser en core tier one l’équivalent de 1,7% du montant du prêt hypothécaire. La proportion est tombée à 0,8% en 2011 et 2012. Elle remonterait à 3% avec une pondération des risques à 25%. Le régulateur a déjà pris des mesures en instaurant une pondération minimale de 15% des créances immobilières et en plafonnant le prêt à 85% de la valeur d’un bien. Si les mesures annoncées hier ne suffisent pas à calmer le jeu, «une approche possible serait de relever encore la pondération des risques à 35%», menace la banque centrale.