La reprise de l’immobilier américain peut résister à la hausse des taux

Lors de sa dernière réunion, la Réserve fédérale américaine a confirmé aux marchés le ralentissement d’ici à la fin de l’année 2013 de son programme QE3 qui prévoit chaque mois pour 85 milliards de dollars de rachats de Treasuries et de MBS (mortgage backed-securities), ces titres adossés à des créances hypothécaires.

La perspective d’un arrêt de la politique monétaire accommodante de la banque centrale américaine visée pour la mi-2014, a fait repartir les taux d’intérêt à 10 ans américains à la hausse, et par la même occasion les taux d’emprunt immobilier.

Les économistes s’interrogent ainsi sur les conséquences d’un arrêt des rachats d’actifs risqués: la Fed ne risque-t-elle pas de saper la reprise du secteur immobilier aux Etats-Unis ? Les ventes de maisons ont bondi de 6,7% en mai au-delà des attentes, souligne Yelena Shulyatyeva, économiste chez BNP Paribas dans une note récente. «Une série d’événements liés à la communication de la Fed et à sa politique ont conduit à une forte hausse des taux d’emprunt immobilier au cours du mois de mai», explique l’économiste. Elle indique que la perspective d’une hausse des taux a incité les acheteurs à accélérer leur projet, et à boucler leur financement avant que le crédit ne devienne plus coûteux. Yelena Shulyatyeva estime ainsi que la performance observée au mois de mai en terme de ventes pourrait être de courte durée.

«La récente hausse des taux hypothécaires a posé de nombreuses questions sur la soutenabilité du récent redressement du marché de l’immobilier», soulignent de leur côté les économistes de Deutsche Bank. Ils considèrent néanmoins que «le marché immobilier résidentiel peut facilement absorber les récentes hausses de taux et la perspective d’une poursuite de la hausse» des rendements des MBS, qui devraient être les premiers à pâtir du désengagement de la Fed.

Selon leurs calculs, une augmentation de 100 pb des taux immobiliers réduirait de 10% environ la capacité d’achat des emprunteurs, ce qui n’est pas négligeable. Malgré tout, Deutsche Bank insiste sur le fait que cette dernière reste élevée malgré le renchérissement du prix des logements, et considère donc que la hausse des taux d’emprunt immobilier ne devrait pas impacter significativement la reprise de la demande.