Brownfields installe en France un nouveau métier dans la gestion immobilière

C’est une société de gestion d’un genre un peu particulier, qui installe son modèle en France. Créée par des anciens de Suez, Brownfields s’est spécialisée dans la dépollution et la reconversion de friches industrielles. Elle a bouclé en mai le premier closing de son deuxième fonds, à 55 millions d’euros, qu’elle espère porter à 100 millions dans les prochains mois avec l’aide de la Cie Financière Jacques Cœur.

Cette levée de fonds, entamée à l’été 2013, a reçu l’onction de la Caisse des dépôts et de la Banque européenne d’investissement: chacune a misé 15 millions, aux côtés d’AG2R ou encore d’Agrica.

Brownfields se veut le chaînon manquant entre industriels et promoteurs. Le fonds reprend des friches urbaines, les remet en état puis les revend ou, plus rarement, les développe en propre. «Les industriels n’attendent pas tant une prestation de dépollution que l’achat des sites en l’état. Or le métier des promoteurs n’est pas de porter ces actifs aussi longtemps», explique Patrick Viterbo, son président. Les projets peuvent en effet durer de 2 à 5 ans, entre les études, l’obtention des arrêtés préfectoraux et la dépollution. La société s’appuie sur une garantie environnementale décennale fournie par l’assureur XL.

Alors que le modèle a déjà fait ses preuves outre-Manche et aux Etats-Unis, où le fonds Cherokee gère 2 milliards de dollars, le pipeline a tout pour grossir sur le Vieux continent. «Beaucoup d’industriels n’ont pas de registre détaillé de ces sites, qui sont souvent comptabilisés à une valeur historique très faible et génèrent des passifs largement supérieurs. Une cession se traduit à la fois par une rentrée de cash et des reprises de provisions environnementales», fait valoir Patrick Viterbo.

L’activité du groupe a démarré en 2007, grâce à un ticket de 15 millions de Colony Capital. Avec l’apport complémentaire de foncières, Brownfields a pu investir 30 millions d’euros sur 20 projets. Le plus emblématique est le centre de tri de La Poste à Villeneuve-la-Garenne, construit sur un ancien site de General Motors. Ce montage a comporté une part de dette, mais les projets sont généralement financés à 100% en fonds propres, les banques ne souhaitant pas prêter pour des terrains pollués.

«Sur le premier fonds, nous avons constaté une grande homogénéité des performances, et aucun projet n’a perdu d’argent», souligne Patrick Viterbo. Le deuxième véhicule restera centré sur la France, mais sera investi à 15% au Benelux.