Blackstone innove sur le marché américain de la titrisation

Blackstone s’apprête à lancer une titrisation d’un nouveau genre adossée aux loyers de maisons individuelles américaines que le fonds d’investissement a rachetées à bas prix après l’éclatement de la bulle immobilière. La présentation aux investisseurs de l’opération de 500 millions de dollars baptisée Invitation Homes 2013-SFR1 devrait commencer ce mercredi selon IFR, qui en avait dévoilé le principe en mars dernier.

Les détails de l’opération ne sont pas encore connus. Si elle est un succès, elle pourrait permettre aux acteurs qui ont mis la main sur des maisons saisies ou vendues à bas prix, de se refinancer sur les marchés. Pour l’heure, l’avenir de cette classe d’actifs («real estate owned to rental securitisation» ou «single-family rental securitisations», SFR) reste débattu : «Nous pensons que le marché pourrait croître dans les deux à trois prochaines années», écrivent les analystes de Barclays dans une note publiée ce mois-ci. Mais d’ajouter que «les perspectives à long terme sont moins claires».

Deutsche Bank travaille avec Credit Suisse et JPMorgan sur l’opération. Selon le Financial Times, les banquiers ont d’abord pensé à se passer de notation mais finalement, la tranche supérieure de la titrisation a été notée triple A par au moins une des trois agences en charge de l’analyse de sa qualité de crédit : Moody’s, Kroll et Morningstar. D’après IFR, qui cite des personnes proches de l’opération, le triple A a pu être obtenu car chaque maison achetée par Blackstone a fait l’objet d’un prêt garanti. Les risques seraient ainsi bien maîtrisés.

Le fait que l’opération ait obtenu la meilleure note pour une de ses tranches est d’autant plus étonnant qu’il s’agit d’une classe d’actifs pour laquelle il est difficile d’obtenir des données historiques permettant d’estimer les risques encourus, soulignait Moody’s dans une note l’année dernière. Hier, Fitch a pris encore moins de gants: l’agence a indiqué que les titrisations de type SFR ne méritaient pas mieux qu’une note A, vu les difficultés prévisibles de l'émetteur à céder des biens loués en cas de retournement économique.

Comptant sur une remontée des prix de l’immobilier déjà amorcée, Blackstone a investi 7,5 milliards de dollars en rachetant quelque 40.000 logements au cours des deux dernières années, notamment dans les Etats américains les plus touchés par la crise comme la Californie, l’Arizona, la Floride et le Nevada.

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