SFL prône une segmentation qualitative de l’offre de bureaux à Paris

La segmentation actuelle de l’offre de bureaux à Paris est «purement géographique et non qualitative», regrette Bertrand Julien-Laferrière, directeur général de la Société Foncière Lyonnais (SFL). Le patron de la foncière discute avec Immostat et les conseils immobiliers un affinage de ce découpage.

A Paris, le QCA (quartier central des affaires) représente un stock de 6,8 millions de m² (pour 50 millions en Ile-de-France), soit l’équivalent du stock d’une ville comme Barcelone.

SFL propose de créer un segment «prime QCA» qui permettrait de mieux apprécier le stock de bureaux, de 1 à 2 millions de m², dont 15 à 30 % appartiennent à SFL, et de mieux évaluer la fourchette de valeur locative de ce segment prime, soit entre 650 à 800 euros le mètre carré. Or actuellement, le niveau de loyers évolue entre 500 à 800 euros dans le QCA en fonction de la qualité des produits. Le loyer moyen au deuxième trimestre 2012 ressortait à 517 euros le mètre carré selon Immostat. Et si le taux de vacance était de 5% fin juin dans le QCA, «il serait sans doute plus faible dans le prime QCA», anticipe Bertrand Julien-Laferrière.

La foncière propose de définir ce segment selon des critères pondérés indiscutables: l’emplacement (transport, localisation) pour 40%, le produit (taille des plateaux, parties communes) pour 30%, les services (parking, restauration, accueil) pour 20%, et l’environnement (labellisation, bilan carbone) pour 10%. Cette démarche s’inscrit dans l’évolution du marché immobilier parisien, et notamment du retour de sièges sociaux vers Paris, à l’instar de Zurich et Constellium locataires de SFL.

Parallèlement la maîtrise des coûts entraîne une densification de la surface par poste de travail à 8-12 m² par personne, contre parfois jusqu’à 15-20 m² auparavant. Surtout, une localisation centrale améliore la productivité des occupants (sièges sociaux, cabinets d’avocats...) estime SFL. Certains de ses locataires l’ont constaté. La proximité avec leurs partenaires, l’accessibilité de l’immeuble pour accueillir leurs clients et la qualité du confort participent à l’amélioration de la productivité.

Dans cette perspective, SFL poursuit ses opérations de restructuration de ses actifs. La foncière teste aussi le marché pour une éventuelle cession opportuniste cette année du Mandarin Oriental.