L’obligation inaugurale d’Eurosic contribue à renforcer le bilan de la foncière

A la tête d’un patrimoine immobilier évalué à 1,4 milliard d’euros, Eurosic vient de renforcer sa structure de bilan à travers une double opération de refinancement. La société foncière cotée (SIIC) a en effet procédé le 27 mars à une émission obligataire inaugurale de 125 millions d’euros à 6 ans, avec un coupon fixe de 3,95%. Cette opération, réalisée auprès d’investisseurs français et européens, correspond à un placement privé puisque ces titres, admis sur le marché réglementé d’Euronext Paris, ne font l’objet d’aucune notation de crédit.

Ces obligations non assorties de sûretés seront remboursées à leur valeur nominale à la date d’échéance, ou par anticipation en cas de changement de contrôle de la société ou de modification du régime fiscal. Il est à noter que l’émission ultérieure d’instruments financiers assimilables à ces obligations aboutira à un regroupement en une seule masse des porteurs qui auront alors des droits identiques.

En parallèle, le groupe a signé auprès d’un pool bancaire un financement hypothécaire de 130 millions d’euros d’une durée de 5,5 ans. Celui-ci est adossé à trois actifs de bureaux situés à Paris, Boulogne-Billancourt et Lille. «Avec un complément de 20 millions d’euros prélevé sur la trésorerie, ces deux sources de financement ont servi à rembourser par anticipation la totalité d’un prêt syndiqué de 276 millions d’euros venant à échéance en juillet 2014», précise à L’Agefi Laurent Faure, directeur administratif et financier d’Eurosic. «Cela a également permis de redimensionner la taille de nos instruments de couverture, fondés principalement sur des swaps et des caps de taux, suite à la diminution de notre volume de dette à taux variable», ajoute t-il.

Le groupe a refinancé grâce à ces opérations près de 40% d’une dette financière brute de 704 millions à fin 2012. La maturité moyenne de la dette a été portée à plus de 5 ans (contre 3,5 ans auparavant) et son coût moyen devient inférieur à 3,5%, contre 3,95% l’an dernier. Les engagements liés à cette levée obligataire sont établis sur la base d’un ratio de dette nette sur valeur des actifs immobiliers (LTV) ne dépassant pas 60% et sur un ICR (ratio d’Ebitda sur coût d’endettement financier net) d’au moins 2 fois, tous deux respectés actuellement. Si les covenants bancaires d’Eurosic prévoient un LTV identique, l’ICR le plus contraignant pour cette catégorie de dette avait été fixé à seulement 1,75 fois.

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