L’appétit de croissance externe de Deutsche Annington ne faiblit pas outre-Rhin

Deutsche Annington s’apprête à réaliser sa quatrième acquisition en moins de 18 mois. Après avoir successivement avalé DeWAG, Vitus et Gagfah, le premier groupe d’immobilier résidentiel outre-Rhin va prendre le contrôle de Südewo (Süddeutsche Wohnen Gruppe) pour 1,9 milliard d’euros en valeur d’entreprise. Ce montant global inclut le paiement en numéraire de 1,1 milliard d’euros et une reprise de dette de 800 millions.

Propriété du fonds d’investissement coté Patrizia Immobilien, Südewo dispose d’un portefeuille de 19.800 logements situés pour l’essentiel dans le Bade-Wurtemberg, région dont la croissance est particulièrement dynamique, d’où un taux de vacance des biens rachetés de seulement 2,4%. Patrizia Immobilien, qui avait acquis Südewo pour 1,4 milliard d’euros en février 2012, a précisé avoir consacré depuis lors 89 millions à la modernisation de ce parc de logement. Il juge que le nouvel acquéreur dispose des moyens adéquats pour investir dans Südewo tout en préservant la charte sociale de l’entreprise.

«La valeur de ce portefeuille immobilier a augmenté de 30% au cours des trois dernières années, ce qui fait que Deutsche Annington paie cette acquisition au prix fort», relèvent les analystes de Green Street Advisors à Londres. Rolf Buch, président du directoire du géant immobilier, considère avoir mis la main sur «une perle» car c’est «l’un des rares parcs de logements disponibles dans le sud de l’Allemagne», où le groupe possède déjà 15.000 logements.

L’acquisition, qui devrait être bouclée début juillet, sera financée par une augmentation de capital d’environ 2,25 milliards d’euros, le surplus servant à rembourser une partie de la dette du groupe et à couvrir les frais liés à la transaction. Cette levée de fonds, qui pèsera sur son flux de trésorerie d’exploitation (FFO) par action en 2015, contribuera en revanche à diminuer son ratio de prêt sur valeur (LTV) de 56,3% au 31 mars dernier à moins de 52% en données pro forma, soit un niveau «proche de notre objectif de 50%», poursuit le dirigeant. Ce ratio correspond à l’endettement du groupe sur la valeur de marché de son patrimoine.

Rolf Buch laisse la porte ouverte à d’autres opérations de croissance externe, soulignant néanmoins qu’une partie des ressources humaines du groupe était mobilisée pour mener à bien l’intégration de Gagfah, acquis en décembre 2014 pour 3,9 milliards d’euros.