Foncière des Régions devra payer le prix pour Foncière Paris France

Foncière des Régions (FRD) a annoncé hier son projet de rapprochement avec Foncière Paris France (FPF). Une opération qui soulève déjà des oppositions. D’ailleurs, elle n’a pas été adoptée unanimement par le conseil de FPF.

Selon le projet, Covéa, Predica, Holding Wilson 250 et le management de Foncière Paris France vont apporter leurs titres –actions, obligations subordonnées remboursables en actions (OSRA) et bons de souscription d’actions (BSA)– pesant 27% du capital existant et 37% du capital dilué, à Foncière des Régions. Leur apport en nature sera rémunéré sur la base de 13 actions nouvelles FdR pour 8 actions FPF, soit une prime limitée à 3% sur la base des cours de mardi, et valorisant Foncière Paris France sur la base d’un actif net réévalué (ANR) de 132 euros par action. «Cette offre équivalente à 113 euros est très décevante, estime Benoît Faure-Jarrosson, analyste chez Invest Securities cité par Reuters. Pour les minoritaires, la pilule est un peu difficile à avaler alors que la société a annoncé de très bons résultats et que l’ANR est de 135,20 euros» au 30 juin dernier.

FPF dispose d’un patrimoine de près de 700 millions d’euros (80% en bureaux), offrant un rendement de 7,2%. Au premier semestre, la foncière a enregistré un bond de 63% de ses revenus locatifs à 25,4 millions d’euros, et de 70% de son bénéfice opérationnel à 20,9 millions.

Une fois l’apport en nature réalisé et validé par l’AGE du 5 septembre, une offre publique d’échange (OPE) sera ouverte en octobre sur les autres titres aux mêmes conditions. Or, «le fait qu’il y ait offre publique déclenche une attribution de bons de souscriptions pour le management à 94,86 euros par action, poursuit Benoît Faure-Jarrosson. Les minoritaires ont un peu l’impression d’avoir fait du portage pour le bénéfice des dirigeants, sans profit pour eux-mêmes.»

D’autant que Cofitem, qui détient 18,5% du capital de FPF et 24,2% de concert avec PHRV n’apportera pas ses titres «à une offre qui présente une telle décote par rapport à l’ANR pour une valeur qui offre en plus du potentiel», confie Olivier Riché, directeur général de Cofitem. Axa et Neuflize, respectivement actionnaires de FPF à hauteur de 5% et 3%, n’ont pas précisé s’ils apporteraient leurs titres.

Ces résistances pourraient disparaître avec un relèvement du prix. Le cabinet Détroyat a été mandaté pour analyser les modalités de la future offre publique.