Washington engage une vaste réforme du marché hypothécaire américain

L’objectif politique d’aider chaque Américain à acquérir son domicile, lancé par Bill Clinton en 1994 puis repris à son compte par Georges Bush, passe à la trappe. Dans un rapport publié vendredi, l’administration Obama exhorte le Congrès à reformer rapidement et en profondeur le système de financement immobilier américain, accusé d’être à l’origine de la crise financière mondiale de 2008.

Pour Timothy Geithner, secrétaire d’Etat au Trésor, cette réforme passe un renforcement du secteur privé sur le marché du crédit immobilier. Aujourd’hui, par le biais de Freddie Mac et de Fanny Mae, les deux organismes de refinancement hypothécaire sous tutelle de l’état, les pouvoirs publics américains garantissent en effet près de 90% des prêts immobiliers américains. Selon Timothy Geithner, il faudra «entre 5 et 7 ans» pour inverser cette situation.

La première étape de cette réforme passe par la fermeture programmée de Freddie Mac et de Fanny Mae. Missionnés par l’Etat américain de faciliter le marché hypothécaire grâce à une garantie implicite des pouvoirs publics, ces deux organismes se sont développés de façon considérable pendant la bulle immobilière des années 2000 et le boom des crédits subprime. En 2008, leur sauvetage dans l’urgence a nécessité près de 150 milliards de dollars d’argent public et leur quasi-nationalisation.

La Maison Blanche propose ensuite aux parlementaires américains d’examiner trois scénarios. Selon la première option, l’Etat américain ne garantirait désormais que les crédits engagés par certaines populations très ciblées (anciens combattants, exploitants agricoles,…). Le second scénario maintient une garantie d’état, mais uniquement en cas de crise. Enfin, la dernière option suggère elle aussi de maintenir une garantie publique, mais seulement si les crédits hypothécaires sont déjà couverts par une assurance privée.

Quelque soit la piste choisie, les observateurs s’accordent sur le fait que cette réforme entraînera une hausse mécanique des taux d’intérêts immobiliers, afin d’intégrer le coût des assurances privés. De la même façon, les critères d’obtention de crédits devraient être plus sévères et les durées d’emprunt raccourcies. Si ce projet suscite des inquiétudes chez certains professionnels de l’immobilier et à l’aile gauche du parti démocrate, beaucoup de républicains semblent en revanche apparemment se réjouir du retrait de l’Etat de ce marché.