L’immobilier résidentiel est au bord de la surchauffe

Le marché immobilier résidentiel s’est rarement aussi bien porté. Sur un panel de quarante pays de l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), pour lesquels les données sont disponibles, les prix du résidentiel au premier trimestre 2021 ont progressé de 7,3% sur un an, un point haut. Par rapport au quatrième trimestre 2020, ils ont augmenté de 1,7%. Deux pays seulement (Brésil et Inde) ont enregistré une baisse sur les trois premiers mois de l’année.

Plutôt que d’assagir un marché immobilier déjà tendu dans certains pays comme l’Australie ou le Royaume-Uni, la crise du Covid a eu l’effet inverse : les confinements et le développement du télétravail ont dynamisé la demande, dans un contexte de liquidités (et d’épargne) abondantes et de taux bas, facilité par les politiques monétaires accommodantes au niveau mondial.

Hausse de 7,3% en zone euro

En zone euro, le prix ont augmenté en moyenne de 7,3%, ce qui est également le cas en Allemagne, selon l’OCDE. En France, ils progressent de 4,8%. En Norvège, un marché tendu, ils ont progressé de 8,6%. Autre marché en surchauffe, l’Australie a enregistré une progression de 7,1% sur un an dont +5,1% au premier trimestre cette année par rapport à la fin 2020. Rien qu’à Sidney les prix des maisons ont grimpé de 18,5% depuis janvier. La hausse se poursuivait en juillet malgré les confinements liés au variant Delta, selon l’indice CoreLogic.

Des progressions à deux chiffres

La progression est parfois à deux chiffres comme au Danemark (+14,9%), en Suède (+11,4%) ou en Turquie (+13,2%). Cette flambée touche aussi les Etats-Unis (+10,7%). L’Association nationale des agents immobiliers (NAR) américains avait fait état en juin d’une hausse du prix médian des logements de 23,4% sur un an à un nouveau record. En Grande-Bretagne aussi les prix de l’immobilier atteignent des records après un bond de 10,9% sur un an en avril dernier, selon le prêteur hypothécaire Nationwide.

Ce dynamisme du marché immobilier inquiète les autorités monétaires et les régulateurs. Le sous-gouverneur de la Banque d’Angleterre (BoE) Dave Ramsden a indiqué «examiner attentivement ce marché du logement et une série d’indicateurs en termes réels». James Bullard, le président de la Réserve fédérale de Saint-Louis, a affirmé que la politique monétaire des Etats-Unis était trop accommodante au regard, notamment, du «début d’une bulle dans l’immobilier». En février, la banque centrale de Nouvelle Zélande (où les prix ont bondi de 13,2% en 2020) a inclus le prix de l’immobilier dans son mandat. La Banque centrale européenne souhaite que les prix de l’immobilier soient intégrés dans la mesure de l’inflation en zone euro.

«Les prix des logements sont considérés comme des prix d’actifs, et les prix d’actifs n’ont aucun rôle à jouer dans l’inflation (la hausse des prix des actifs augmente le pouvoir d’achat futur, elle ne le réduit pas)», relève néanmoins Paul Donovan, économiste chez UBS. Un constat partagé par Claudio Borio, chef du département monétaire et économique de la Banque des règlements internationaux (BRI). Mais uniquement à court terme, précise ce dernier au Financial Times, car si la hausse persiste, elle peut se transformer en un boum insoutenable qui pourrait éventuellement faire reculer l’activité, en particulier lorsqu’il s’accompagne d’une forte expansion du crédit.