Les SCPI et OPCI grand public collectent à un rythme effréné

L’investissement des ménages français en immobilier vole de record en record. De quoi inquiéter ceux qui croient à l’existence d’une bulle sur le marché des bureaux en Europe. Au premier semestre 2017, les sociétés civiles de placement immobilier ont collecté 3,8 milliards d’euros, soit 56% de plus qu’à la même période de l’an dernier, selon les statistiques de l’Aspim-IEIF. Un «total inédit», indique l’association professionnelle, pour qui «le volume global de collecte pour l’ensemble de l’année 2017 devrait être compris entre 8,5 et 8,7 milliards d’euros, également en très forte progression par rapport à l’exercice précédent».

Dans le même temps, la collecte nette des 13 organismes de placement collectif en immobilier dits «grand public» a atteint 2,7 milliards d’euros, en progression de 36 % sur un an, et devrait se monter à 5,5 milliards sur l’année selon les prévisions de l’Aspim-IEIF. Au total, les véhicules SCPI et OPCI grand public ont donc drainé 6,5 milliards d’épargne des ménages sur les six premiers mois de l’année, contre 4,4 milliards au premier semestre 2016. Au 30 juin 2017, la capitalisation cumulée de ces deux grandes catégories de fonds immobiliers non cotés destinés aux particuliers s’élevait à 59,1 milliards, en hausse de 25% sur un an.

Ce rythme de collecte effréné pour des fonds peu liquides peut inquiéter. Les superviseurs, AMF et ACPR, ont d’ailleurs appelé le secteur à la vigilance fin mars. Ces capitaux se déversent sur le marché alors que les rendements ne cessent de baisser depuis cinq ans. Ces derniers sont même passés sous les 3% pour les actifs de qualité «prime» dans le quartier central des affaires à Paris. Le spread par rapport aux emprunts d’Etat est certes élevé, mais l’écart avec le rendement des actifs «non-prime» s’est creusé. «Il atteint quatre fois la normale, un niveau pas soutenable à long terme», notait Adrian Benedict, directeur de l’investissement immobilier chez Fidelity, dans une étude publiée en juin.

Le gestionnaire américain y pointait du doigt l’essor des SCPI et OPCI grand public. «Les nouveaux acquéreurs abaissent les rendements à des niveaux inférieurs au coût des capitaux des investisseurs traditionnels (…), s’alarme Adrian Benedict. Quand il n’y aura plus d’acheteurs au prix fort à qui vendre, l’immobilier prime européen aura droit à un réveil brutal.»