La foncière suédoise Heimstaden Bostad est rattrapée par son endettement

Le secteur immobilier suédois ne voit toujours pas le bout du tunnel. Si la foncière Samhällsbyggnadsbolaget i Norden, plus connue sous le nom de SBB, a symbolisé ces derniers mois les difficultés des acteurs nordiques, l’attention se concentre désormais sur l’une des plus importantes sociétés du secteur en Europe, Heimstaden Bostad AB.

Le fonds suédois Alecta, qui a récemment engagé un audit de son investissement dans cette foncière à hauteur de 38% de son capital, a souligné le besoin de liquidités auquel était confronté le groupe immobilier. Peder Hasslev, son président, a indiqué à Reuters qu’il était «prêt à participer de manière constructive et à contribuer à un refinancement, mais cela dépend bien sûr entièrement des conditions». Des propos confirmés par le fonds de pension à L’Agefi. Alecta a déjà subi autour de 2 milliards de dollars de pertes cette année avec ses paris trop risqués sur des banques de niche américaines dont la Silicon Valley Bank (SVB).

Lors de la présentation mi-août des résultats du deuxième trimestre, la direction d’Heimstaden Bostad avait affirmé sa volonté de défendre la notation crédit du groupe, avec les mesures nécessaires. Son directeur des investissements, Christian Fladeland, a indiqué à Reuters que le conseil d’administration était centré sur la défense de son bilan et évaluait la possibilité d’effectuer des injections de capitaux ou des cessions d’actifs. Heimstaden Bostad est noté BBB par S&P Global Ratings et par Fitch Ratings, avec pour les deux une perspective négative.

Les acteurs immobiliers suédois sont soumis depuis plus d’un an à des tensions sur leurs bilans, en raison de la forte hausse des coûts de financement, d’une absence d’accès aux marchés de capitaux et d’une baisse de la valeur des actifs, avec des rétrogradations en cascade d’acteurs de taille moyenne. Cela a aussi été le cas de SBB, l’une des plus importantes foncières suédoises avec 130 milliards de couronnes suédoises d’actifs (11 milliards d’euros) à fin juin, dont la note a été abaissée à CCC+ par S&P fin juillet avec une perspective négative en raison de pressions sur sa liquidité et de l’importance des maturités de dette à venir.

Mais avec Heimstaden Bostad AB, le marché est désormais face à l’une des plus importantes foncières en Europe, présente dans une dizaine de pays (Europe du Nord et Allemagne principalement) avec une valeur d’actifs de plus de 340 milliards de couronnes suédoises. Une société qui plus est investment grade. Elle est détenue par Heimstaden AB à hauteur de 45%, par Alecta et par d’autres institutions suédoises. Allianz est également un partenaire de la foncière en Allemagne. «La révision des perspectives reflète notre vision d’une exposition significative à la hausse des taux d’intérêt et à l'élargissement des spreads de crédit en raison des conditions difficiles du marché des capitaux, ce qui pourrait augmenter considérablement les coûts de financement de la société au cours des 12 à 24 prochains mois et affecter sa capacité de service au-delà de nos prévisions actuelles», avaient justifié les analystes de S&P en décembre 2022. Avec des tensions sur le ratio de couverture des intérêts par l’excédent brut d’exploitation (Ebitda). Celui-ci est passé de 2,7 fois fin 2022 à 2,1 fois fin juin 2023.

Mur de refinancement

Fitch avait pour sa part également mis en avant le lourd endettement qui atteignait près de 200 milliards de couronnes fin juin (dette nette) fin juin, soit plus de 24 fois l’Ebitda sur 12 mois. Comme l’ensemble du secteur en Suède, Heimstaden Bostad a profité des taux bas et d’un accès facile aux marchés de capitaux pour grossir par endettement. Sans compter les émissions en couronnes suédoises et norvégiennes, la foncière a émis 10 milliards d’euros d’obligations entre 2020 et début 2022 (dont 3,3 milliards de dette hybride) avant que le marché ne se referme. Les montants à refinancer vont progressivement augmenter à partir de 2024, dont 55,7 milliards de couronnes (dette obligataire et bancaire) entre 2023 et 2025 puis 40 milliards en 2026. L’obligation perpétuelle (hybride) dont la première date de call est en 2025 s’échangeait jeudi à un plus bas de 55%. Une autre dont la date de call est en 2027 cotait 42% du pair. Une partie de cette dette a été rachetée ces derniers mois à prix décotés. Mais l’essentiel demeure.

En début de semaine, les premières émissions de plusieurs foncières notées BBB depuis des mois ont semblé souffler un certain espoir dans le marché. Castellum AB, Fabege AB ou encore NP3 Fastighter AB ont réussi des émissions. Même si cette réouverture est encourageante, ces transactions ont été réalisées sur le marché en couronnes suédoises et sur des échéances courtes, parfois en green bonds. Une réouverture aujourd’hui insuffisante pour permettre aux gros acteurs du secteur de faire face à leurs échéances de dette sans passer par la case des nouvelles injections de liquidités ou des cessions, mais à quel prix.

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