CNP Assurances investit 2 milliards d’euros dans l’immobilier résidentiel

C’est une opération rare sur le marché du fait de son ampleur. CNP Assurancesannonce ce mercredi l’acquisition de 7.600 logements auprès de CDC Habitat dans une opération à 2,4 milliards d’euros. Précisément, l’assureur rachète 85% de la société Lamartine, gérée par Ampère Gestion, filiale de CDC Habitat. Totalement dédiée à l’immobilier résidentiel, la société a été créée pour accueillir 8.100 logements libres et intermédiaires jusqu’ici détenus par sa maison mère. Ampère Gestion conserve les 15% du capital restant.

Les 7.600 logements en question sont situés à moitié en île-de-France et à moitié en région dans des villes telles que Lille, Montpellier, Marseille, Strasbourg, Toulouse ou Nantes. La moitié des actifs résidentiels sont déjà existants et loués en totalité et l’autre moitié est constituée de logements neufs en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement). 80% de ces Vefa devraient être livrés avant 2024. Le portefeuille, qui a été mis sur le marché en juin 2021 et a attiré une trentaine d’investisseurs français et étrangers, se répartit entre 70% d’unités à loyers libres et 30% en logements intermédiaires. Le fonds Lamartine est par ailleurs classé en article 9 au titre du règlement européen sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers (SFDR).

Changer l’orientation du portefeuille immobilier

CNP Assurances, qui finance la transaction à partir du cash disponible dans son portefeuille mais pourrait émettre de la dette pour ajouter de l’effet de levier à l’opération, a saisi l’occasion de rééquilibrer son portefeuille immobilier. «Il s’agit d’une belle opportunité de franchir un palier dans l’immobilier résidentiel, puisqu’on double presque notre portefeuille dans le secteur, et par là d’accélérer une diversification qui aurait pris des années si nous avions dû construire ce portefeuille sur la durée», explique Olivier Guigné, directeur des investissements et de l’unité ingénierie et clientèle patrimoniale de CNP Assurances. Avec cette opération, la place de l’immobilier résidentiel dans son portefeuille d’immobilier, essentiellement composé de bureaux, logistique et de commerces, passe de 10% à une fourchette entre 16% et 20% selon le mode de calcul.

«Cette opération n’est pas tactique, mais stratégique», abonde Olivier Guigné, qui replace l’opération dans la stratégie globale de l’assureur qui vise à accélérer dans les actifs réels. «Nous apprécions l’aspect protecteur de la classe avec l’indexation des loyers sur l’inflation et cherchons des actifs dont les rendements sont résilients et réguliers sur le long terme, à l’image des opérations d’infrastructure réalisées l’an dernier», argumente le dirigeant. En 2021, CNP Assurances a notamment pris part au consortium qui a acquis 50% d’Orange Concessions, annoncé participer à l’actionnariat du nouveau Suez et augmenté sa participation au sein de GRTgaz.

Dans cette logique, il s’inscrit dans un partenariat de long terme avec CDC Habitat et Ampère Gestion. Il a réalisé cet investissement sur un horizon d’au moins dix ans et pourrait compléter son portefeuille par de petites opérations par la suite. Les investisseurs pourraient attendre un rendement proche du niveau du marché, soit environ 3% nets courants, hors valeurs de cession, précisait CDC Habitaten juin. De con côté, la filiale de la Caisse des dépôts et consignations se servira du fruit de la cession pour alimenter sa feuille de route axée sur la production de logements locatifs sociaux.